房企破产纪要——学习笔记2
- 2026-11-05 14:34:13
房企破产纪要——学习笔记2《纪要》第1条明确了管辖确定的标准：房地产开发企业的主要财产一般为开发项目，日常经营决策围绕项目建设、施工、融资、预售展开，主要办事机构所在地与项目所在地通常一致，因此原则上以开发项目所在地确定破产管辖法院。理由写在条文里——便于受理后的资产接管、处置和接受债权人监督。 这一原则的例外与细化有三层： 项目分散在同一设区市不同县域的，由该设区市中级人民法院管辖，基层法院无权受理。 项目分散在同一省内不同设区市的，由高级人民法院指定其中一家中级人民法院管辖。指定权在高院，当事人可以向拟受理法院提出管辖意见，但不能自行选择。 项目跨省级行政区域的，报请最高人民法院指定管辖。 房地产总部企业破产的，一般以其注册地为住所地确定管辖法院。这里的关键是识别“总部企业”与“项目公司”：前者以管理、投资、融资职能为主，后者持有具体项目。集团化房企出险时，先确定破产主体是哪一层，再确定管辖。 第1-3款还规定，受理后发现本院没有管辖权的，应当及时移送有管辖权的人民法院。移送不导致已完成的程序行为当然无效，但接管、债权申报期限等均需重新安排，时间成本由全体债权人承担。 《纪要》第2条：应当以对关联企业成员的破产原因进行单独判断、适用单个破产程序为基本原则，不得仅以关联企业之间存在资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职为由适用实质合并。 实质合并需要三项事实同时成立：法人人格高度混同；区分各关联企业成员财产的成本过高；严重损害债权人公平清偿利益。三项是并列关系，缺一不可。资金调拨、互相担保、人员交叉任职是房企集团的常态，属于“控制”而非“混同”，仅凭这些事实申请实质合并，一般不会得到支持。 不符合实质合并条件的，走协调审理。同一省级行政区域内，高院可以指定辖内一家中院集中管辖；跨省且各受理法院能达成一致的，由集中管辖法院层报最高人民法院备案；不能达成一致的，报请最高人民法院指定管辖。 《纪要》第3条对管理人的指定规定了四条路径和三项要求。 四条路径：一般应当通过竞争方式依法选定；也可以基于分级管理，在能够胜任的管理人中随机指定；人民法院认为应当指定清算组的，可以从编入管理人名册的社会中介机构、前期风险处置专班有关政府部门人员中依法指定清算组成员；预重整协商阶段由债务人、金融机构债权人委员会或债权额占三分之二以上的债权人聘请的中介机构，在受理后经金融机构债权人委员会或三分之二以上债权额债权人同意，法院审查符合任职规定的，可以指定为管理人。 三项要求：管理人团队中应当吸收具备房地产开发、建设工程等相关领域专业知识和实务经验的人员；应当注意听取主要债权人对管理人选任的意见；选任过程须邀请院廉政督察部门全程监督，评选程序全程录音录像备查。 回避与更换的规则同样明确：管理人与破产审判人员有近亲属等利害关系的，不得担任；一经发现选任程序违规，应当及时更换；重新指定时应当充分听取债权人会议的建议。 对债权人而言，第3条提供了两个介入时点：一是选任前向法院提交对管理人选任的意见，重点说明案件需要的专业结构；二是重新指定时通过债权人会议提出建议。 对管理人而言，第3条意味着团队配置必须在进场前完成。房企破产前半年的工作集中在工程现状盘点、购房合同梳理、监管账户核查三件事，缺少造价与工程背景人员，这三件事都做不实。 对债务人而言，第3条第3款是预重整转正式程序的关键通道。前提有三：辅助机构须编入管理人名册；须由债务人、金融机构债委会或三分之二以上债权额债权人聘请；受理后须取得金融机构债委会或三分之二以上债权额债权人的同意。三个条件缺一，法院不能指定。 房企破产、建设工程、债务清收方面的具体问题，可以私信交流。
第 2 篇
管辖与管理人指定
【摘要】房企破产的管辖以项目所在地为原则，跨区域项目有三级指定规则；管理人指定须经竞争程序并配备房地产、建工专业人员，预重整辅助机构可衔接为管理人。
一、管辖：以项目所在地为原则
二、关联企业：单独判断为原则
三、管理人：指定方式与人员结构
四、实务要点
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