《房估科一｜2026法规高频考点汇总！真题90

备考房估科一，最烦的就是法条和数字。我按2026大纲和近5年真题，把高频坑点全扒出来了。

不动产物权这块最容易翻车。地役权合同生效就设立，登记只是防着不知情的第三方；居住权不一样，光签合同没用，必须登记才成立。预告登记也不等于拿到房产证，能办正式登记那天起90天内不去办，直接失效。抵押权顺位只看登记先后，流质条款一律无效。

建设用地年限年年考。住宅70年、工业科教50年、商旅娱乐40年。记住只有住宅到期自动续期，商业工业得另走手续。闲置满1年收闲置费，满2年直接无偿收回。经营性用地有两个以上意向者，必须招拍挂，不能私下协议出让。

商品房交易也埋了不少坑。预售投入资金得达总投资25%以上，没预售证认购协议直接无效。防水保修5年，管线装修2年，地基主体终身保修。租期最长20年，先租后抵买卖不破租赁，但先抵后租就不行了。

税种和维修资金也有硬规定。契税买方交，增值税卖方交，个人自住免房产税。维修资金归全体业主，动用要三分之二参与表决、四分之三同意。估价报告至少两名专职估价师签字盖章才生效，分支机构不能独立出报告。