山东前期物业服务合同要换模板:2026版征求意见稿发布,只有半个月窗口

这就是前期物业服务合同。《民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。

房子交付那天，业主拿到钥匙，也一并承接了一份自己没参与谈判、没见过条款的合同。

2026年10月30日，山东省住建厅、省市场监管局联合发布《山东省前期物业服务合同示范文本（2026版征求意见稿）》。征求意见期限只有半个月：10月30日至11月15日。

这是2018版之后的第一次系统性修订。上一版还是《物业管理条例》时代的产物，中间《民法典》专章落地、《山东省物业管理条例》修正，上位法全变了。

一、公共收益：账号写进合同

新版共九章、四十四个条文，附九个附件。起草说明列了五项修订重点，分量最重的是公共收益。

过去这一条通常就一句"归全体业主所有"，写完没有下文。新版第二十五条把它钉到操作层面：利用业主共有部分经营产生的收入，扣除合理成本后属于业主共有；物业应当单独列账、独立核算，开立专户管理业主共有资金，与自有资金分开管理。

最关键的一句是——账户名称为（共有资金管理单位名称）＿＿＿，账号＿＿＿。

专户名称和账号直接填进合同，业主不必再追问"钱在哪个账户"；物业也没法把这笔钱和自己的经营账户混着用。

条款还排了收益用途的法定顺序：先补充专项维修资金，再经业主同意用于维修更新改造、购买综合保险、折抵物业费，最后才是向业主分配。顺序本身就是态度——公共收益优先沉淀成房子的"养老钱"。

第三条配套要求：每季度公示公共收益收支、专项维修资金使用情况和费用分摊情况。

二、承接查验：交付前15天，隐蔽工程谁修

前期物业最大的雷区在交接。房子带着毛病交过来，物业接了，后面投诉全落在物业头上。

第四条明确：双方应于物业交付使用15日前完成共用部位、共用设施设备的承接查验，签订查验协议，作为界定开发建设与物业服务责任的依据；确认的问题要书面记录、限期解决。

同时划了一条界线：供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等专营设施设备，不作为乙方现场检查和验收的内容。过去物业被要求"全接"，接了又管不了。

第九条规定：交接后发现隐蔽工程质量问题、影响房屋结构安全和正常使用的，由甲方负责修复。第八条明确，甲方未按查验协议及时解决问题、导致业主人身财产受损的，依法担责。

三、退出：不得以欠费为由拒绝交接

这几年物业"赖场"的新闻不少，理由五花八门——业主欠费、对业主共同决定有异议、账没算清。

第十八条直接把这条路堵死：合同终止后，物业应履行交接义务并退出，移交服务用房、共用设施设备、共用部位及相关档案财务资料，结清预收代收费用；不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠、干扰、妨碍新选聘的物业服务人进行服务。

第十九条补了一层：新物业接管之前，原物业应当继续处理服务事项，业主支付该期间物业费。既不出现服务真空，也不让物业白干。

期限规则也更细：物业不同意续聘的，应在届满前90日书面通知；业主依法决定解聘的，应提前60日书面通知；期满未作决定的，合同继续有效但变为不定期，随时可解除。

四、违约责任：第三方评估 + 停水停电条款加码

第三十三条引入第三方物业服务评估机构机制：双方就服务是否达标发生争议，可共同委托评估；确认物业未达标的，物业承担评估费并按约定支付违约金；确认达标的，评估费由相对方承担。

第三十七条把《民法典》第九百四十四条的禁令进一步细化：不得停水停电停气停热，也不得限制业主进出小区、入户、使用电梯以及车辆进出车位催交物业费。比法条多了"限制使用电梯""限制车辆进出车位"两项——正是实践中物业最常用的软手段。

五、几处容易被忽略的硬条款

包干制不得以亏损为由涨价。 第二十一条：盈余和亏损由乙方享有和承担，不得以亏损为由单方要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。

空置房物业费由开发商付。 第二十二条：已竣工但尚未出售或尚未交付买受人的物业，物业费由甲方（建设单位）承担。

装修垃圾选择权在业主。 第二十八条：业主可自行委托有建筑垃圾运输许可的企业清运，也可委托物业全权处置并按约定标准付费。

反垄断条款。 第二十九条：物业不得与电信、互联网、广播电视等经营者签署排他性、垄断性协议。小区入口不能再被当成独家资源来卖。

六、不强制，但为什么还是重要

起草说明写得很坦白：示范文本是参照性文本，不具有强制适用效力，双方可对条款修改、增补或删减。

那不强制还有什么意义？它是格式合同争议时的解释标尺。 前期物业合同由建设单位和物业谈好，业主只能接受。业主事后主张某条款显失公平时，判断"公平"的参照系就是行业主管部门制定的示范文本。对物业公司也一样：用示范文本的条款，更容易被认定已尽合理提示和公平约定；绕开它自拟条款，出事举证压力更大。

七、这半个月能提什么意见

征求意见截止11月15日。反馈渠道以省住建厅官网公告为准：电话 0531-51765237，邮箱 tanzilong@shandong.cn（有媒体报道写错了邮箱）。

值得重点盯的空白项：第六条查验费用由哪方承担、第二十一条酬金制提取比例、第二十五条公共收益管理费标准、第三十三条评估费垫付方与违约金标准、第三十四条欠费违约金标准。这些空格怎么填，直接决定实际利益分配。

一份合同模板的修订，不会立刻改变哪个小区的现状。但它决定了未来几年山东所有新交付小区站在什么样的起跑线上——前期物业合同是业主唯一一份"没签字却要遵守"的合同，每一条都值得认真对待。

参考来源

• 山东省住房和城乡建设厅关于对《山东省前期物业服务合同示范文本（2026版征求意见稿）》公开征求意见的公告
• 《山东省前期物业服务合同示范文本（2026版征求意见稿）》起草说明
• 《山东省前期物业服务合同示范文本（2026版征求意见稿）》全文

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