会计学习笔记第五章(投资性房地产)
- 2026-11-05 08:25:43
会计学习笔记第五章(投资性房地产)会计学习笔记第五章（投资性房地产） 一、投资性房地产的定义：为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产范围：出租的地，出租的房，增值转让的地。（不包括增值转让的房） 对比：1.计划出租但尚未出租的土地使用权不属于；准备出租的空置或在建建筑物+董事会作出书面决议+持有意图短期内不再发生变化，即使未签订租赁协议也视为投资性房地产。 2.企业拥有产权并以经营租赁方式出租属于；以经营租赁方式租入再转租不属于。 房地产归属科目总结：（用途不同，科目不同） 自用：房-固定资产，地-无形资产； 房地产开发企业：房和地-开发产品（存货） 出租：房和地-投资性房地产 外购房屋建筑物：房地能区分，房-固定资产，地-无形资产，不能区分-均为固定资产。 三、投资性房地产的确认和初始计量 确认条件：经济利益很可能流入企业，成本能够可靠计量。 确认时点：出租的，租赁期开始日；持有并准备增值后转让的土地使用权，停止自用准备增值后转让的日期。 初始计量： （一）外购：只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。成本=价+税+费，与外购固定资产、无形资产类似。 外购先自用后用于资本增值的，先确认固定资产或无形资产，自租赁日期开始或者用于资本增值之日开始，再转换为投资性房地产。 会计分录区分成本模式和公允价值模式： 成本模式：借：投资性房地产 应交税费-应交增值税（进项税额） 贷：银行存款等 公允价值模式：借：投资性房地产-成本 应交税费-应交增值税（进项税额） 贷：银行存款等 后续计量科目： 成本模式：投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 公允价值模式：投资性房地产-公允价值变动 （二）自建：与固定资产自建本质一致，但固定资产自建用“在建工程”核算，投资性房地产自建用“投资性房地产-在建”核算。 四、后续计量：成本模式或公允价值模式，企业只能选择其中一种模式。通常应当采用成本模式，同时满足以下条件可以采用公允价值：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；能够从活跃市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理估计。 会计处理要点：成本模式下折旧、摊销、减值与固定资产/无形资产类似。 成本模式涉及的科目：投资性房地产，其他业务收入，其他业务支出，投资性房地产累计折旧，投资性房地产减值准备 公允价值模式涉及的科目：投资性房地产-成本，其他业务收入，公允价值变动损益，投资性房地产-公允价值变动 后续支出：如改扩建、装潢、装修等支出，满足确认条件的，计入投资性房地产成本。 改扩建等开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间不计提折旧或摊销。（固定资产更新期间也不计提折旧） 成本模式： 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 公允价值模式： 借：投资性房地产-在建 贷：投资性房地产-成本 -公允价值变动 不满足投资性房地产确认条件的支出，如日常维护支出，计入其他业务成本。 计量模式不得随意变更，以成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理，差额调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。 注意：不得从公允价值模式转为成本模式。（只许成公） 五、投资性房地产的转换 注意区别：模式的变更是成本模式与公允价值两种模式之间的变更；投资性房地产转换是在各自模式下投资性房地产与非投资性房地产的转换。 （一）确定转换日： 非转投：租赁开始日或用于资本增值的日期。空置建筑物或在建建筑物：董事会或类似机构作出书面决议且持有意图短期内不再发生变化的决议日期。 投转非：达到自用状态。 投转存货：董事会或类似机构作出书面决议明确将其重新开发用于对外出售的日期。 （二）会计处理 （1）成本模式：转换本质是科目的转变，账面价值不变。（非转投和投转非都是适用同样的规则）。 对应科目：固定资产-投资性房地产- 无形资产 累计折旧-投资性房地产累计折旧-累计摊销 固定资产减值准备-投资性房地产减值准备-无形资产减值准备 （2）公允价值模式：账面转公允，差额计入公允价值变动损益（三种情况），非转投转出贷方差额计入其他综合收益。 对应科目：投资性房地产-成本 投资性房地产-公允价值变动 对比：投转非，价差贷差都计入公允价值变动损益； 非转投，借差计入公允价值变动损益，贷差计入其他综合收益。 六、投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废或者发生损毁，处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。实际收到的处置款项计入其他业务收入，账面价值计入其他业务成本。 结转公允价值变动损益、其他综合收益会计分录： （1）借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或相反 （2）借：其他综合收益 贷：其他业务
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