PPT招商?福州10余新老小商场嗷嗷待哺,谁是“金矿”谁是“天坑”?
- 2026-11-06 17:55:30
秋风瑟瑟，福州商业地产市场却异常燥热——超过10家新老商场，陆续启动招商或改造计划！
随着城市发展和商圈规划的进一步深化，福州存量商业，也正经历一场深刻的结构性调整。
然而，在这场看似热闹的“换血”运动中，市场呈现出明显的两极分化：一方面，东百、大洋等头部商业，通过接盘或转型激活老旧资产；另一方面，部分老旧、烂尾项目及非核心商圈项目，仍面临空置率居高不下、招商停滞的困境，“PPT招商”现象在部分项目中依然存在。
老牌地标“自救”：
从百货向生活方式中心跃迁
位于城市核心区的传统商业巨头率先行动，试图通过业态重构打破增长瓶颈。
曾以奢侈品为主力的大洋晶典，近期正式启动大规模转型，压缩传统服装零售比例，重点引入餐饮、休闲体验及社交业态，打造“全时段、多场景”的美食体验矩阵，旨在承接三坊七巷外溢的文旅客流。
与此同时，拥有300多位小业主的冠亚广场也传来利好，鼓楼区国资介入并聘请专业顾问进行统一运营规划，试图解决产权分散导致的运营难题。
在苏万宝商圈，东百集团8月正式以轻资产模式接盘原万象·九宜城，并将其更名为“东百·万象Park”。项目计划通过“晶穹王冠”等设计理念，进行空间重构，主力店天虹百货已按期撤场，为后续的整体升级腾挪空间。
此外，福州茶亭街的地标建筑——茶亭国际（原居然之家大厦）也迎来新生，在居然之家、盒马、五星电器等主力店先后倒闭后，新投资方将其更名为“G65·茶亭荟”，有意通过外立面改造和引入年轻潮流品牌，试图重启这一沉寂多年的商圈节点。
老旧资产盘活：
先施与实达的艰难转身
除了核心商圈，一些具有历史意义但长期闲置的建筑也在寻求出路。
建成逾30年的先施百货及先施大厦，作为福州早期现代商业的代表，近期正式启动焕新招商，试图找回当年的时尚地位。
原实达集团总部大厦等项目也加入了升级行列，试图通过更新软硬件设施，吸引特色美食、文创潮玩、休闲小店等业态商户。
操盘团队称将豪掷 1.5 亿元，将这座老牌地标整体翻新，打造全新城市火星基地，内部改造为对标升级版安泰夜市的干净、新潮、规整的室内夜市街区。
然而，在大型商场的夹缝之中，这些多数在5万平方米以下的中小商场，共同痛点在于设施老化严重、周边交通配套不足，以及消费习惯的改变，导致招商进度相对缓慢，难以在短时间内形成集聚效应。
而大型商场也是开始内卷，纷纷比拼停车免费、优惠政策。
继苏宁广场、中骏世界城、左海光年Park停车免费2~3小时之后，仓山万达广场、欢乐颂8月起停车费降至每小时5元。
困境与停滞：
部分项目陷入“躺平”状态
与头部项目的积极求变相比，部分商业体则陷入了更深的泥潭。
最典型的是号称“地下航母”的中防万宝城，因动线复杂、定位模糊及产权分散等问题，被诟病为“地下迷宫”，尽管有地铁2号线宁化站加持，开业多年后依然人流稀少，大量铺位空置，处于事实上的“躺平”状态。
在王府井百货退出，引入朱富贵和中免免税店之后，恒力Mall的2层及以上商场，持续面临高空置率问题。
与东百、大洋、茶亭里、茶亭国际、群升国际等同样位于八一七路城市中轴的王府城商场项目，则尚未竣工直接烂尾。
此外，空置严重、人气低迷的，还有万达系退出后的正祥旗下祥禾天地、集祥天地；大洋天地、海天盛宴关店之后的正大广场；商户几乎全军覆没、多次被上架拍卖的信通中心。
被称为福州版“文和友”的M17广场，喧嚣一阵子后，也显得沉寂无声，让满怀期待的米其林推荐餐厅连锁兴仙饭店，都无奈摇头。
守着南门兜地铁换乘站，南门厝边商业项目招商进展缓慢，未能有效利用地铁枢纽的巨大客流。目前仅有瑞幸、东南亚餐厅等寥寥几家商户，还因一度调整多个地铁站通道关闭时间而被投诉。
太平洋·茶亭里多次变更规划，眼下主要依靠川悦海鲜火锅、银芳水煮蛙等人气餐饮支撑外围店面，内部空置严重，缺乏号召力。类似的还有富闽·恒升中心，一楼黄金铺位赫然是银行、燃气公司、冰饭。
显然，在存量时代，缺乏清晰定位和专业运营的商业项目，正加速被市场边缘化。
新势力入局：
细分赛道成为破局关键
在传统购物中心招商受阻的同时，一批主打细分主题的新兴商业项目正在崛起。
继金山万科里之后，左海光年Park、榕发悦动广场、湾悦中心等新项目陆续亮相，试图通过公园、运动等主题，差异化定位吸引白领、健身、亲子家庭等细分客群。
值得注意的是，潮流文化与体育康养成为新的招商热点。
京东Mall依托平台供应链优势和新潮概念即将开业，成为继苏宁易家Max、苏宁易购旗舰店等大型家电卖场后，补位、提升业态的新势力。
窨Park、天翔智慧体育综合体，以及地铁飞凤山商业体项目，则精准切入茶文化、运动、健康赛道，迎合了后疫情时代消费者对健康休闲生活方式的追求。
其中，天翔悦动城依托地铁TOD模式，规划了20多个运动项目，把篮球场、网球场、游泳池等运动空间“叠”进一栋楼里，带来多元运动休闲体验。
地铁置业在飞凤山拿地，新规划了“都市山水疗愈微度假TOD微中心”，计划打造成集疗愈主题酒店、品质商业、休闲配套于一体的度假目的地。这也是福州第一个主打“度假疗愈”主题的商业项目。
福州商业地产已从“增量扩张”全面转向“存量优化”。
在胖东看来，对于老旧、烂尾商业项目而言，单纯的硬件改造已不足以吸引客流，必须结合在地文化、文旅资源及细分消费需求，进行深度的内容重塑。
未来，能否摆脱“PPT招商”的空洞承诺，实现真正的运营落地，将是检验这些项目成败的唯一标准。
