【学习笔记】2026税务师《税法一》第五章 土地增值税
- 2026-11-10 18:30:51
①纳税人选择定期申报方式的，应向纳税人所在地的税务机关备案；
②对于符合土地增值税清算条件的项目，房企纳税人应当在满足条件之日起90日内，到主管税务机构办理清算手续。
（一）征税范围包括（所有权权属转移） ：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让（新房或存量房）
【提示】不征税内容包括：
（1）转让集体所有土地使用权，不征税。
（2）国有土地出让，不征税。（转让征税）
（二）征税范围的特殊规定
1、合作建房：建成后按比例分房自用，暂免征税；（建成后转让的，征税） |
2、房地产抵押：抵押期间不征税；（抵押期满转让权属抵债的，征税） |
3、农村集体产权制度改革：暂不征收土地增值税。 |
4、房地产出租：不属于征税范围 |
5、房地产评估增值：不属于征税范围 |
6、代建房：不属于征税范围 |
7、房地产继承：不属于征税范围 |
8、房地产赠与：赠与直系亲属和赡养义务人、或公益性赠与不属于征税范围；（其他赠予，应征税） |
【提示】任何形式的继承都不征收土地增值税。
级数 | 增值额与扣除项目金额的比例 | 税率 | 速算扣除系数 |
1 | 未超过 50% 的部分 | 30% | 0 |
2 | 超过 50% 但未超过 100% 的部分 | 40% | 5% |
3 | 超过 100% 但未超过 200% 的部分 | 50% | 15% |
4 | 超过 200% 的部分 | 60% | 35% |
（一）增值额的确定方法(评估法+计算法）：
1、评估法：有下列情形之一，应对房地产进行评估，以评估价格确定转让收入、扣除项目金额：
（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的：不申报、少申报 |
（2）提供扣除项目金额不实的 |
（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的 |
2、计算法：转让房地产取得的收入-扣除项目金额
（二）应税收入的确定
纳税人转让房地产的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
1.实物收入，按收入时的市场价格折算。 |
2.无形资产收入，评估确认价值后折算。 |
3.外币收入，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。 分期收款方式，以实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。 |
4.县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如计入房价中向购买方一并收取，可作为收入计税；如未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可不作为收入。 |
【提示1】房地产发生安置回迁、对外投资、奖励职工、利润分配等，均视同销售行为，一般按同类价确定收入。
【提示2】应税收入＝营改增前含营业税的收入＋营改增后不含增值税的收入
【提示3】房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户:先视同销售确认收入。同时，把确认的收入计入拆迁补偿费中，所以也是要计算缴纳土地增值税的。
【提示4】房价之外单独收取的代收费用，不作为转让房地产收入。（与房价一并收取的，要作为转让房地产收入并计算增值税。而且在计算扣除项目金额时可以扣除）
（三）转让旧（存量）房土地增值税的计算步骤
1、应确认收入（不含税销售价）的计算：
（1）简易计税 | （2）一般计税 |
①自建房全额计税， 增值税税额＝含税收入÷1.05×5％ | |
②非自建（外购）房差额计税， 增值税税额＝（含税收入-购置原价或作价）÷1.05×5％ | |
（3）在土地增值税清算时，应确认收入（不含税销售价）=含税销售价-增值税 |
2、可扣除的项目金额（3项房地税）：
（1）能提供评估报告（无需加计扣除）， | （2）不能取得评估价格 （但能提供购房发票,可加计扣除）： |
（3）无评估报告、无发票的：由税务机关核定。 |
4、增值率＝增值额÷扣除项目金额
5、应缴纳土地增值税额＝增值额×适用税率-可扣除项目金额×速算扣除系数
（四）转让新房土地增值税的计算步骤
1.转让新房应缴纳的增值税
（1）简易计税 | （2）一般计税 |
①自建全额计税 ， 增值税税额＝含税收入÷1.05×5％ | |
2.可扣除的项目金额：
（1）取得土地使用权支付的金额=地价款+契税+登记费 |
（2）房地产开发成本=土地征用及拆迁补偿费＋前期工程费＋建筑安装工程费＋基础设施费＋公共配套设施费＋开发期间间接费用+耕地占用税 |
（3）房地产开发费用扣除比例： ①利息可提供贷款证明，且未超过同期同类贷款利率：允许扣除的开发费=财务费用（利息）+[(1)土地支付金+(2)开发成本]×5% ②利息不能提供贷款证明，且超过同期同类贷款利率（不按实际发生的财务费用扣除）：允许扣除的开发费用=[(1)土地支付金额+(2)开发成本]×10% |
（4）转让有关相关税金=城建税+教育费附加+地方教育附加+印花税。 |
（5）房企加计扣除=[(1)土地支付金+(2)开发成本]×20%。 【房企提示】 ①无论是建造普通住宅还是非普通住宅都可按20%计加计除； ②将未竣工决算的项目整体转让的，可按20%加计扣除； ③如果未盖房直接转让土地使用权的，不可以加计扣除； ④销售已装 修的房屋，其装修费可扣除； ⑤开发建造的与清算项目配套的学校，建成后无偿移交政府的，其成本和费用可以扣除（有偿出租不可以扣除）。 |
3.增值额=不含税销售价-可扣除金额总计（房企5项、非房企4项）
4.增值率＝增值额÷扣除项目金额
5.应缴纳土地增值税额＝增值额×适用税率-可扣除项目金额×速算扣除系数
（一）免税情形：
（2）转让旧房作为改造安置住房房源、公租房、保障性住房； |
| 5、对个人销售住房，暂免征收土地增值税； |
6、运动会组委会赛后出让资产取得的收入，免征土地增值税 |
05
【知识点5】土地增值税清算
1、应当（必须）清算的三个条件
2、税务机关可要求清算的三个条件：
（1）快卖完了：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。 |
（2）满3年还没卖完：取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。 |
（3）纳税人不想干了：纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 |
【提示】
1、房企纳税人提交土增清算申请后，主管税务机关已受理的清算申请，纳税人没有正当理由是不能撤销的。
2、销售商品房未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认应税收入。
3、房企将开发的部分房地产转为企业自用的，不需要视同销售确认收入。
4、办理土增清算所附的开发成本可以参照当地建设工程造价管理部门公司的建安造价定额确定。（不含开发费用）
3、清算后再转让房地产
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用×销售或转让面积计算。
4、清算后补缴的土地增值税:
