【知识点】纳税人、税率、计税依据、应纳税额的计算

契税的征税对象：为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

（一）纳税人：

为在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

（二）税率

1、契税实行3％～5％的幅度比例税率。

2、具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人大常委会决定后，并报全国人大常委会和国务院备案。 （省、自治区、直辖市可以依照规定对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率）

（三）计税依据

1、出售、买卖：由买受人缴纳契税，计税依据为成交价格/发票不含税价格。 如果承受已装修好的房屋，计税依据包括装修费。

2、土地使用权互换、房屋互换，以所互换的土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。 ①差额为零的，无须缴纳交退税。 ②有差额的，谁支付差额，谁缴纳契税。

3、以划拨方式取得的土地使用权，改成出让的：以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

4、以划拨方式取得的土地使用权，改为转让的： ①划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。 ②划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。【性质不变的合同成交价作为计税依据】

5、土地使用权及所附建筑物、构筑物转让：应交付的总价格为计税依据。

6、房屋附属设施 （1）房屋附属设施与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率； 【提示】房屋附属设施:包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施） （2）房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

7、土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，计税依据为土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。【由受赠人缴纳契税】 【提示】 ①法定继承土地、房屋权属的，免征契税； ②非法定继承死者土地、房屋权属，应征收契税。

8、土地使用权的出让：计税依据=土地出让金+土地补偿费+安置补助费+地上附着物和青苗补偿费+征收补偿费+城市基础设施配套费+实物配建房屋等应交付的货币及实物。

（四）应纳税额的计算，应纳税额=计税依据×税率

【知识点】征税管理

（一）纳税义务发生时间

1、一般规定：

（1）纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日；

（2）纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日；

2、特殊规定：

（1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日；

（2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日；

（3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日；

【提示】发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

（二）纳税期限:为依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税；

（三）纳税地点：为土地、房屋所在地。

【知识点】税收优惠

（一）免税优惠

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位，因办公、教学、医疗、科研、军事设施承受土地房屋，免征契税。

2、非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构 承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助等用途的，免征契税。 【提示】享受契税免税优惠的非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构，限于上述三类单位中依法登记为事业单位、社会团体、基金会、社会服务机构等的非营利法人和非营利组织。 （1）学校的具体范围:为经县级以上政府或教育部门批准成立的大学、中学、小学、幼儿园，以及实施学历教育的职业教育、特殊教育、专门学校，以及经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校； （2）医疗机构的具体范围:为经县级以上人民政府卫生健康行政部门批准或者备案设立的医疗机构； （3）社会福利机构的具体范围:为依法登记的养老服务、残疾人服务、儿童福利、救助管理及未成年人救助保护机构。

3、承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产，免税； 用于其他用处的不免税

4、城镇职工第一次购买公有住房，免税。 【提示】对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税

5、个人购买住房的契税相关规定 （1）家庭唯一住房 ①≤140 平米1％  ②＞140 平米1.5％  （2）家庭第二套住房 ①≤140 平米1％  ②＞140 平米2％

6、对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。

7、对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。 【提示】对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。

8、银行业金融机构、金融资产管理公司接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移，免征契税。

9、对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。

10、夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更的，免征契税。 【婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，也免征契税】

11、法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；

12、外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属，免税；

13、农村饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。

14、合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

15、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

16、金融租赁公司售后回租承受房土权属，照章征税；承租人期满回购的，免征契税。