【学习笔记】2026税务师《税法二》第五章 房产税
- 2026-11-05 10:51:13
1.纳税人自行新建房屋：自建成之次月起缴纳房产税 |
2.纳税人委托施工企业建房的： （2）在办理验收手续前已使用或出租的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起计征房产税 |
3.纳税人购置新建商品房：自房屋交付使用之次月起缴纳房产税 |
4.纳税人购置存量房：自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 |
5.纳税人出租、出借房产：自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税 |
6.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房：自房屋使用或交付之次月起缴纳房产税 |
（一）纳税人和征税范围
1、纳税人
（2）产权属于全民（国家）所有：经营管理单位为纳税人
（3）产权属于集体、个人所得：集体、个人为纳税人
（3）产权出典：承典人为纳税人
（4）产权所有人、承典人不在房产所在地：房产代管人或者使用人为纳税人
（5）产权未确定及租典纠纷未解决： 房产代管人或者使用人为纳税人
（1）投资联营：
①共担风险（真投资）：被投资方从价计征；
②只收取固定收益（假投资）：投资方从租计征。
（2）出租：
①融资租赁：承租人次月开始从价计征；
②经营租赁：出租方次月从租计征。
2、征税范围：
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【知识点2】计税依据及应纳税额计算
（一）从价计征（适用于自有房产用于生产经营）
【提示】计算时要考虑时间问题，比如自有房产3月份用于生产经营，从4月份开始交房产税，在计算当年房产税时，只计算4至12月的房产税。
1.房屋原值的确定
②没有记载房屋原价的，参照同类房屋：确定房产原值，按规定计征房产税。
（1）与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施包括：
②电灯网、照明线从进线盒联接管起，计算原值。
③为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。
（3）取得土地使用权支付的价款：
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
答：
容积率=15000/50000=0.3（容积率低于0.5）
建筑面积的2倍=15000*2=30000平方
并入房产原值的土地价款=30000*0.16=4800（万元）
房产原值=6000+4800=10800（万元）
全年应缴纳房产税=10800*(1-0.2)*0.012=103.68（万元）
2.产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
（1）与地上相连的地下建筑物，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。公式为：应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%
（2）自用的独立地下建筑
①工业用途房产：以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值：应纳税额=房产原价×（50%—60%）×（1-扣除比例）×1.2%
②商业和其他用途的：以房产原价的70%—80%作为应税房产原值：应纳税额=房产原价×（70%—80%）×（1-扣除比例）×1.2%
（二）从租计征（适用于出租房屋）
①个人对外出租住房：不分出租后用途，按4%的税率征收房产税；
②向个人出租住房：对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率计征房产税。2.租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值计算缴纳房产税。
（2）无租使用——使用人按照房产余值代为缴纳
（三）投资联营的房产
1.参与投资利润分红，共担风险的，按照余值从价计征 |
2.不承担联营风险，只收取固定收入的投资人，按照固定收入（租金）从租计征 |
（四）融资租赁房屋
1.纳税人=承租人 |
2.计税依据＝房产余值 |
3.纳税义务发生时间：由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。 |
（五）居民住宅区内业主共有的经营性房产
居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税
（2）出租的：从租计征
（一）非营利性使用房产
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。 |
2.国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产，免征房产税。 |
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。 |
4.对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。 |
5.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。 |
6.对为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的高校学生公寓免征房产税。 |
（二）个人自用房产:个人拥有的非营业用的房产，免征房产税。
(三）危房+大修理房屋+临时性住房：
3.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。 |
（四）农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税
（五）公租房：
1.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 |
2.为继续支持公共租赁住房（公租房）建设和运营，对公租房免征房产税。 |
（六）给予特定企业、单位的优惠
1.对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。 |
2.铁道部（现为中国铁路总公司）所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。地方铁路运输企业自用的房产，应缴纳的房产税比照铁道部（现为中国铁路总公司）所属铁路运输企业的政策执行。 |
3.至2027年12月31日，对商品储备管理公司及其直属库自用的承担商品储备业务的房产免征房产税。 |
4.至2027年12月31日，对纳税人及其全资子公司从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡桨发动机研制项目自用的科研、生产、办公房产，免征房产税。 |
5.自2019年1月 1 日至 2027 年 12 月 31 日，对纳税人及其全资子公司从事空载重量大于45吨的民用客机研制项目自用的科研、生产、办公房产免征房产税。 |
6.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。 |
7.为进一步支持转制文化企业发展，由财政部门拨付事业经费的文化单位于2022年12月31日前转制为企业的，自转制注册之日起至2027年12月31日对其自用房产免征房产税。 |
8.至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税。 |
9.对被撤销金融机构清算期间自有的或从债务方接收的房地产，免征房产税。 |
10.为继续支持银行业金融机构、金融资产管理公司处置不良债权，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税。 |
11.对东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的房地产，免征应缴纳的房产税。 |
12.对青藏铁路公司及其所属单位在青藏铁路运营期间自用的房产，免征房产税。 |
13.至2027年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。 |
