租赁合同审查要点-承租方视角【附合同模板】

近年来，从中央到地方，不断出台文件倡导“租购并举”、“租售同权”，以多种方式鼓励租赁业务发展。伴随着租赁业务的蓬勃发展，也同时引发各种矛盾，逐渐形成大量诉讼，笔者在租赁合同审核、诉讼案件处理的基础上，整理了租赁业务中承租人较为关注、争议较多的要点，以及站在承租人角度提供承租合同模板，希望对同行进行承租合同的审核有所助益。

房屋租赁合同

出租人（甲方）：

证件类型：□居民身份证□统一社会信用代码□其他

证件号码：

通讯地址： 

联系电话：

【审核要点】产权人直接出租的，出租人的名称应与不动产权证的产权人人一致，如房屋为多人共有的，全体共有人应共同签署合同；如只有部分共有人作为出租人的，其他共有人应出具书面材料同意出租房屋。

承租人（乙方）：

证件类型：□居民身份证□统一社会信用代码□其他 

证件号码：

通讯地址： 

联系电话： 

根据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规文件的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平以及诚实信用的基础上，就房屋租赁相关事宜协商一致，共同订立本合同。

1.1 甲方出租给乙方的房屋坐落于市区，房屋建筑面积：平方米，套内面积：平方米，房屋用途：。甲方交付的房屋符合乙方的使用用途，同时甲方同意乙方可变更房屋使用用途，甲方不得以此为由主张合同无效或解除、终止本合同。

【审核要点】通过查看房屋的产权证，审查房屋用途是住宅、办公、工商业还是仓库等，如果承租人的实际使用用途与政府批准的规划用途不一致，极大可能导致经营目的落空。

对于政策允许变更使用用途的房屋，应在租赁合同中设置承租人可变更房屋使用用途的条款，避免出租人后续以此为由解除合同。

1.2 房屋权属状况：

不动产权利人或合法使用人为，甲方持有：（□房屋所有权证或不动产权证书/□房屋买卖合同/□房屋租赁合同/□其他房屋来源证明文件），房屋所有权证或不动产权证书编号：，房屋（□是/□否）具备建设工程规划许可证，房屋（□是/□否）设定了抵押、（□是/□否）有查封。

因房屋存在抵押、查封等原因导致房屋被查封、拍卖、扣押、冻结、或第三方主张权利等导致本租赁合同无法继续履行的，视为甲方根本违约，乙方有权解除本协议，甲方应就乙方装修改造成本、对第三人的补偿/赔偿、搬迁费等全部损失进行赔偿。

【审核要点】①如房屋是转租的，应要求出租人提供与房屋产权人签署的租赁合同，确保出租人有权转租（或取得产权人同意转租的书面文件），且注意确保转租期限、用途、装修改造权限等未超过出租人与房屋产权人之间租赁合同确定的内容。

②如房屋不具备建设工程规划许可证，则租赁合同无效。法院通常会认为出租人和承租人均有过错，双方要按过错大小对损失承担过错责任。如对租赁房屋装修改造等投资过大、经营使用期限要求较长的，法务应提醒公司审慎承租没有建设工程规划许可证的房屋。

③合同签署前应进行尽调，到不动产权登记中心进行查询，确定合同签约前，房屋不存在抵押、查封的情形。对租赁房屋装修改造等投资过大、经营使用期限要求较长的，审慎承租已经存在查封、抵押的房屋。同时约定因查封、抵押等导致承租人无法使用房屋的，出租人应就承租人的装修改造成本、对第三人的补偿/赔偿、搬迁费等进行赔偿。

④租赁村集体物业时，应当要求村委会提供出租该集体物业已经村民会议讨论通过的书面文件，避免租赁合同无效。

⑤租赁国有资产物业时，应注意交易流程是否已经评估、审批和交易所公开交易等程序，避免租赁合同无效。

1.3 房屋装修情况：。

1.4 房屋内附属设施情况：

□房屋内无任何设施设备，是空房。

□房屋内安装有设施设备，详见附件《房屋交付确认书》。

1.5 租赁房屋的状态：□有租约，承租人共户，甲方承诺在交付房屋前清退所有承租人并承担相应费用；□无租约。

【审核要点】租赁房屋已经存在租约的，如不愿意承接，在合同中要求出租人进行清租并承担清租费用。

1.6 消防情况：租赁房屋已经依法通过消防验收、取得《消防合格验收意见书》等消防验收的证明文件。同时甲方有责任积极协助乙方租赁区域内的消防、环保报批、施工和验收。如因甲方原因造成乙方不能通过消防、环保验收，无法取得消防、环保许可证件，乙方可解除本合同，由此造成的损失由甲方负责赔偿。

【审核要点】依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果的行为，还有可能构成消防责任事故罪，承租人应特别关注租赁房屋的消防验收情况。

2.1乙方租赁房屋的期限自年月日至年月日止，共计年个月（如甲方交付期限顺延的，则租赁起止期限相应顺延）。

【审核要点】租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

2.2装修免租期：为个月，自年月日至年月日止（如甲方交付期限顺延的，则免租期起止期限相应顺延），免租期间乙方无需缴纳租金，但应根据实际使用情况缴纳物业费、水电费等费用。因甲方原因导致装修受阻或乙方无法使用租赁房屋的，免租装修期相应顺延。

【审核要点】对于租赁期限较长或需进行装修的房屋，可以与出租人协商设置装修免租期，同时明确因出租人原因导致承租人无法使用房屋的，免租装修期可相应顺延。

3.1 租赁房屋月租金标准：月租金按□建筑面积□套内面积人民币元/平方米计算，月租金为人民币元（大写：元整）。租金按月支付，乙方应当于每月日前向甲方支付租金。上述租金金额已经包含甲方应缴纳的税费，甲方在收取乙方租金前【5】日应当向乙方开具发票，甲方逾期开具发票的，乙方有权相应顺延租金支付期限，且不承担延期支付租金的违约责任。

如实际测量的面积少于本合同约定□建筑面积□套内面积的，则按照实际测量的面积乘于每平方米的租金单价计算月租金，如乙方已经支付租金的，则已支付的租金应退还乙方。

【审核要点】①明确面积产生误差时租金的计收方式，是按照固定单价计收，还是按照整套/整层/整栋计收，如有面积差是否需要调整租金数额；如按照面积计租，承租人在签约时未对租赁房屋进行现场确认的，在发现实际面积小于合同约定面积问题后应及时向出租人提出异议。

②可根据承租人自身付款流程要求将开具发票作设置为付款前提。

3.2 租金支付方式：乙方应当在约定的支付租金日期前以□现金支付/□银行转账/□其他方式将租金交付于甲方。

以转账方式支付时，乙方应当将租金付至甲方指定的如下账户：

户名：

开户行：

账  号：

3.3 租赁合同期内，甲方不得单方面提高租金或额外要求乙方支付除本合同明确约定的其他任何费用。

4.1 本合同签署后5日内，乙方应当向甲方支付相当于月（不超过两个月）租金的押金共计人民币元（大写：元整）。甲方收取乙方押金时，应当向乙方开具收款凭证。

4.2租赁期限届满或合同解除后5日内，甲方应当在扣除乙方应承担的租金、水电费、物业费、以及违约赔偿金等费用后，将剩余部分无息退还给乙方（如有租金余额一并予以退还）。甲方不得无故扣留乙方押金，拒不退还。

5.1 租赁期间，甲方负责支付法律、法规规定应由甲方交纳的房屋租赁相关的税费。

5.2 租赁期间，因乙方使用租赁房屋所产生的□水费/□电费/□燃气费/□物业管理费/□电视费/□电话费/□网络费用/□等其他费用，由乙方承担。计费标准如下（如公用事业单位依法调整收费标准的，随其调整）：

水费：元/吨；电费：元/度；

燃气费：元/立方米；物业管理费：元/平方米/月；

其他： 。

【审核要点】任何组织不得利用转供电服务盈利，可以了解当地不同物业的电费收取标准，拒绝出租人利用电费赚取差价，要求电费按照政府统一定价执行。

5.3 乙方应当自收到缴费通知或甲方提供的收费凭据后按要求及时缴交，否则因此产生的滞纳金、违约金及相关法律后果均由乙方承担。

6.1 甲方应于年月日前将租赁房屋交付给乙方，并保证房屋及其附属设施安全、合格（含空气质量）。

6.2 在甲方交付租赁房屋时双方共同签署《房屋交付确认书》（见附件）完成交付。

【审核要点】如承租人自身对租赁房屋有特殊需求（如部分商业、厂房需要配置大功率的变电器等）应在交付条款中明确说明。

7.1在不影响房屋结构的前提下，甲方同意乙方对租赁房屋进行装饰装修、改建、扩建，租赁期限届满或合同解除后，装饰装修、改建、扩建物□由乙方拆除并恢复原状/□折价归甲方所有/□无偿归甲方所有/□其他。

【审查要点】承租人未经出租人同意装饰装修的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，故合同中要明确约定出租人允许承租人进行装饰装修，以便承租人按经营需求开展装饰装修活动。租赁期限届满后，装修折价归出租人所有的，需确定折价计算方式。

7.2 非因乙方原因导致乙方无法使用租赁房屋的，甲方应按一定比例向乙方补偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失等。装修残值的计算方式如下：装修完成满n年时的装修残值=装修单价X元/㎡*装修面积S㎡*（1-n*5%）。

【审查要点】为规避提前解约时承租人自行承担装饰装修残值损失的风险，承租人可以在合同中明确约定，因出租人违约、征收、城市更新、不可归责于双方的事由导致合同解除，出租人应向承租人赔偿/补偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，并尽量明确约定装饰装修残值金额的确定方式，避免对装修残值的认定分歧过大。

8.1 租赁期间，乙方应当正常、合理地使用租赁房屋及其附属设施，安全用水、用电。

8.2 租赁期间，乙方发现租赁房屋及其附属设施有损坏或故障时，应当及时通知甲方修复。甲方应当在接到乙方通知后的5日内完成维修。无法通知甲方或甲方接到通知逾期不维修的，或者因情况紧急必须立即进行维修的，乙方有权代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金，相应的租金乙方可直接从应支付租金中扣除。

【审核要点】要明确约定维修保养责任及出租人的维修期限，防止维修保养约定不明、维修拖沓或者出租人借维修维护之名影响承租人正常使用。

8.3 发生需紧急维修但又无法通知乙方或虽通知但乙方不能在场的情形时，甲方可在物业管理等部门的协助下，进入租赁房屋进行紧急维修施工作业，由此给乙方造成的损失，甲方应当给予补偿。

9.1 转租

甲方同意乙方将租赁房屋全部或部分转租他人，甲方不得以乙方或第三方转租租赁房屋为由解除本合同，但乙方的转租期限不得超过本合同约定之剩余租赁期限。

【审核要点】承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，如承租人租赁房屋就是为了转租经营的，应提前让出租人书面确认同意转租。

9.2 续租

本合同租赁期限届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期限届满之日前日向甲方提出书面续租申请。双方就续租事宜达成一致的，应重新订立租赁合同或者签订租赁期限变更协议。在同等条件下，乙方享有优先续租权。

10.1 租赁期限届满或本合同解除之日起日内，乙方应当及时清空搬离租赁房屋，并将房屋及附属设施交还甲方。乙方按照租赁房屋在租赁期限届满或协议提前终止时的现状将租赁房屋交还甲方，不对租赁房屋恢复原状。

【审核要点】对租赁房屋交还时的状态进行约定，按现状交付能最大程度上避免出租人要求恢复原状而产生额外费用。

10.2房屋返还时，双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电气等使用情况进行交验，并在《房屋交还确认书》中签字或盖章。

10.4 乙方在搬离前应向甲方发出书面通知，甲方应按照乙方通知的期限前来接收租赁房屋。甲方未收到乙方书面通知的，应在乙方完成搬离的期限届满前2日内主动联系乙方并完成接收租赁房屋。若甲方未按时接收租赁房屋的，视为租赁房屋已交还。

【审核要点】承租人应将房屋及时腾退交还，将有关钥匙等物品移交出租人，并要求出租人出具签收依据，以免扩大自身损失。为避免出租人逾期不配合办理交还房屋的相关手续，导致承租人无法交房，可设置在承租人通知交房后的合理期限内视为交还房屋。

11.1 经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。

11.2 乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋：

（1）不按照约定支付租金或其他费用达60日且费用数额超过2个月租金；

（2）租赁房屋符合约定交付标准前提下，乙方无正当理由拒绝签署《房屋交付确认书》；

（3）擅自拆改变动房屋主体结构；

（4）利用租赁房屋从事违法活动。

11.3 甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

（1）未按约定时间交付租赁房屋达7日；

（2）甲方无权出租房屋或交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用或者危及乙方安全或健康；

（3）不承担约定的维修义务或不交纳应当由甲方承担的各项费用致使乙方无法正常使用租赁房屋。

（4）本合同约定乙方可解除合同的其他情形。

11.4 有下列情形之一的，甲乙双方均有权解除合同：

（1）租赁房屋因社会公共利益或因城市建设需要等原因被依法征收征用拆除，在该情形下，甲方应当就乙方因合同未履行完毕遭受的损失（含装修损失（按照7.2条标准进行确定）、对第三人的补偿/赔偿、搬迁费等）给予补偿。

（2）因地震、火灾等不可抗力致使租赁房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋不能使用；

【审核要点】随着城市建设的发展，部分区域的拆迁腾退工作势在必行，因此承租人应明确此情形下自身损失的补偿标准，以维护自身利益。

11.5 存在上述情形的，甲方或乙方按照本合同约定向对方送达《解除合同通知书》时，本合同解除。

12.1 甲方违约责任

（1）甲方存在本合同第11.3条约定情形，乙方解除合同的，甲方应在合同解除后5日内退回押金及预收的租金余额，并按照【2】个月月租金金额的标准向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责额外赔偿。

（2）甲方逾期向乙方交付房屋或存在本合同第11.3条第2项、第3项约定情形，乙方未解除合同的，违约行为发生期间甲方每日应当按照日租金金额的两倍向乙方支付违约金。

（3）租赁期间，甲方在不具备本合同第11条约定情形下单方解除合同的，应至少提前30日通知乙方，退回押金及预收的租金余额，按照合同月租金金额的三倍向乙方支付违约金，并对乙方的装修损失（按照7.2条标准进行确定）、对第三人的补偿/赔偿、停业停产损失、搬迁费、乙方的预期收益等进行赔偿，在乙方足额收到上述赔偿前，甲方不得单方解除合同。

【审核要点】为确保前期投入金额大、经营稳定性要求高的租赁物业被出租人随意解除租赁合同，明确出租人在不具备合同解除条件时解除合同的违约责任，并明确应对承租人的损失进行赔偿。

12.2 乙方违约责任

（1）乙方存在本合同第11.2条约定情形，甲方解除合同的，乙方应按照【2】个月月租金金额的标准向甲方支付违约金，乙方已支付的押金可抵扣相应的违约金。

（2）乙方逾期交纳租金、押金或者其他费用，未达到合同解除条件或者虽达到合同解除条件但甲方未解除合同的，每逾期一日，乙方应当按照逾期缴纳金额的万分之三向甲方支付违约金。

（3）租赁期间，乙方在不具备本合同第11条约定情形下单方解除合同的，应至少提前15日通知甲方，并按照合同月租金金额的两倍向甲方支付违约金，乙方已支付的押金可抵扣相应的违约金。

（4）租赁期限届满或合同解除的，乙方应当及时搬离并交还房屋。逾期搬离或拒不交还的，每逾期一日，乙方应当按照日租金金额的两倍向甲方支付违约金。

14.1 甲乙双方约定以□邮寄□电子邮件□微信□短信方式发送通知，双方确认其有效送达地址如下：

甲方送达地址：□同首部通讯地址  

□其他地址  

□电子信箱□微信号□手机号                 

收件人      

乙方送达地址：□同首部通讯地址

□其他地址

□电子信箱□微信号□手机号                 

收件人  

上述地址如有变更，应当书面通知对方，否则仍视上述地址为有效地址。一方给另一方的通知或文件以邮寄方式发出的，以收件人签收日为送达日，如按上述地址邮寄文件被退回的，退回之日视为送达日；以电子邮件、微信或短信方式发出的，发出日即视为送达日。

【审核要点】租赁合同履行过程中需通知合同相对方的事项众多，故要求双方提供的送达地址及联系方式始终有效，并承诺承担因送达地址或联系方式存在瑕疵而造成的不利后果，同时，合同的实际履行中，应严格按照通知条款所载要求履行合同项下的通知义务。

15.1 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，可以请求相关行政主管部门、行业协会或其他第三方进行调解，或者：

□向深圳国际仲裁院申请仲裁，并按照该会仲裁规则进行仲裁。

□向租赁房屋所在地人民法院起诉。

【审核要点】诉讼二审终审，纠纷解决时间较长，但诉讼费用较低；仲裁费用相对较高，但一裁终局，纠纷解决时间较短。可根据公司实际情况选择争议解决方式，如选择仲裁的，应明确仲裁委员会的名称、仲裁规则和仲裁地点。

15.2 合同有关争议解决的条款独立存在，合同的变更、解除、终止、无效或者被撤销均不影响其效力。

非经双方协商一致，任何一方不得单方变更本合同约定内容。双方可就本合同的变更另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

17.1 本合同自双方签署之日起生效，一式份，甲方执份，乙方执份，房屋租赁管理部门执份，具有同等法律效力。

17.2 本合同附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。

（以下无正文）

甲方(签章)：                     乙方(签章)：

委托代理人(签章)：               委托代理人(签章)：   

签订日期： 年 月 日      签订日期： 年 月 日

双方当事人对位于市区的租赁房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行了交验，双方对上述所列的房屋内设备及各项费用基本情况□无异议/□附以下说明： 。

出租人（签章）:          承租人（签章）：

交付日期：          年    月    日

房屋交还确认书

租赁双方已对位于市区的房屋和附属物品、设施设备及水电使用情况进行了验收，并办理了退房手续。有关费用的承担、押金返还、房屋及其附属物品、设施设备的返还 □无纠纷 / □附以下说明： 。

出租人（签章）:            承租人（签章）：

退房日期：             年    月    日

授权委托书

委托人：              

证件类型：□居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他                 

证件号码：                                

通讯地址：                              

联系电话：                    

邮箱：

受托人：                            

证件类型：□居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他                 

证件号码：                                

通讯地址：                                          

联系电话：                    

邮箱：

委托人是位于房屋的□所有权人/□共有人（房屋所有权证或不动产权证书编号：），现将房屋委托上列受托人进行出租及管理，委托权限如下（以勾选为准，未选择的打“×”）：

□与承租人签署《房屋租赁合同》；

□与房地产经纪机构签署《房屋出租经纪服务合同》；

□房屋的日常管理；

□收取租金及押金等费用；

□通知付款人将应付款项支付至委托人指定的如下账户：

户名：

开户行： 

账号：  

受托人不得为任何有损委托人权益的行为，受托人在委托权限内就上述房屋所实施的法律行为以及产生的法律后果，委托人均予以承认。

委托人：

 年    月    日

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