土地估价基础与实务 · 考点汇编

依据 2025 版《土地估价基础与实务》科目考试大纲（官方原文）整理 · 全 12 章 · 含记忆卡片 / 口诀 / 例题

导言：大纲结构与使用方法

本汇编严格依据 2025 版《土地估价基础与实务》科目考试大纲（即当前房地产估价师考试该科目所用大纲）逐章展开，「考试内容」板块完整照搬大纲原文的全部子考点，「考点分级」板块照搬大纲「考试要求」并标注三色掌握度，每章另附记忆卡片与记忆口诀，第四章附计算例题。

掌握　核心必考，需熟练运用、独立计算与表述；熟悉　重点理解，能分析判断；了解　知道概念与基本规定即可。

12 章框架：①土地估价基础 ②土地价格形成原理及影响因素 ③土地估价原则 ④宗地估价方法与程序 ⑤宗地估价实务 ⑥不同类型的宗地估价 ⑦城镇土地分等定级 ⑧农用地分等定级 ⑨公示地价评估 ⑩地价动态监测 ⑪征地区片综合地价评估与土地资产核算 ⑫土地估价行业管理。

题型提示（大纲原文）：卷面满分 100 分，含不定项选择题、综合分析题、问答题、指错题、计算题五种；其中计算题需分步列出算式与计算过程。

第一章　土地估价基础

考试目的（原文）：测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地报酬递减规律、土地市场理论的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

第一节 土地的概念

• 一、土地的内涵
• 二、土地的特性：（一）土地的自然特性；（二）土地的经济特性；（三）土地的产权特性
• 三、土地的功能
• 四、我国土地资源的特点
• 五、土地实体及特征

第二节 土地的分类

• 一、土地利用的基本类型（十七类）：耕地、园地、林地、草地、湿地、农业设施建设用地、居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业用地、工矿用地、仓储用地、交通运输用地、公用设施用地、绿地与开敞空间用地、特殊用地、留白用地、陆地水域
• 二、主要类型土地的特征：商业服务业用地、居住用地、工矿用地、仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、农用地
• 三、我国主要类型土地的利用

第三节 土地权利

• 一、土地权利的内涵；二、土地权利的类型
• 三、我国土地所有权：（一）权能及规定；（二）国有土地所有权权能及规定；（三）集体土地所有权权能及规定
• 四、我国土地用益物权：（一）建设用地使用权；（二）土地承包经营权；（三）宅基地使用权；（四）地役权（权能及规定）
• 五、我国土地担保物权：（一）不同土地抵押权权能及规定；（二）土地质权的含义

第四节 地租理论

• 一、地租的含义；二、马克思地租理论：（一）级差地租；（二）绝对地租；（三）垄断地租
• 三、新古典城市地租理论；四、地租与地价的关系；五、地租理论在土地估价中的应用

第五节 区位理论

• 一、区位的含义；二、区位的影响因素；三、几种主要的区位论：（一）农业区位论；（二）工业区位论；（三）中心地理论
• 四、区位与地价的关系；五、区位理论在土地估价中的应用

第六节 土地报酬递减规律

• 一、土地报酬递减的含义；二、土地报酬递减的基本原理；三、土地报酬递减规律在土地估价中的应用

第七节 土地市场理论

• 一、土地供给：（一）含义；（二）特点及方式；（三）影响因素
• 二、土地需求：（一）含义；（二）特点及类型；（三）影响因素
• 三、土地供求平衡原理；四、土地供求与地价的关系；五、我国土地市场的特点；六、土地市场分析：（一）基本内容；（二）主要方法

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握土地三大特性：自然特性=位置固定·面积有限·质量差异·功能永久；经济特性=供给稀缺·用途变更困难·报酬可能递减·利用后果社会性；产权特性=权能可分离。掌握土地三重属性：自然属性、经济属性、法律（财产）属性；我国土地三资=资源·资产·资本。掌握土地权利三层：所有权（国家/集体）→ 用益物权（建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权）→ 担保物权（抵押权、质权）。掌握地租与地价：地价≈地租÷还原利率（资本化）；马克思地租=级差（Ⅰ自然/位置、Ⅱ连续投资）+绝对（所有权垄断）+垄断。掌握区位决定论：区位是自然、经济、社会因子在空间上的组合；杜能（农业同心圈）、韦伯（工业指向）、克里斯塔勒（中心地 K=3/4/7）。熟悉土地供求关系：自然供给无弹性，经济供给有弹性；需求为引致需求；供需平衡决定长期地价趋势。了解我国土地市场特征：城乡二元结构、政府垄断一级市场、用途管制、城乡统一市场建设中。

四、记忆口诀

· 自然特性："位面质永" —— 位置固定、面积有限、质量差异、功能永久。· 经济特性："稀变递社" —— 稀缺、变更难、递减、社会性。· 马克思地租："级差绝对垄断" —— 级差地租、绝对地租、垄断地租。· 17 类土地利用类型："耕园林草湿，农设居公商，工仓交公绿，特留陆水" —— 对应耕地园地林地草地湿地、农业设施建设用地、居住公共管理公共服务商业服务业、工矿仓储交通运输公用设施绿地与开敞空间、特殊留白陆地水域。· 权利三层："所→用→担" —— 所有权→用益物权→担保物权。· 市场特征："二元垄断管制" —— 城乡二元、政府垄断一级、用途管制。

第二章　土地价格形成原理及影响因素

考试目的（原文）：测查应试人员对土地价格内涵、特征及类型，土地价格影响因素的种类、特点及其作用规律的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

第一节 土地价格

• 一、土地价格：（一）土地价格内涵；（二）我国现行制度下的土地价格内涵
• 二、土地价格的特征
• 三、不同类型土地价格及特征：（一）按权利状态（出让/授权经营/作价出资入股/租赁权/划拨/地役权价格）；（二）成交价·市场价·评估价；（三）公示地价（基准/标定/课税地价）；（四）总地价·单位面积地价·楼面地价；（五）竞争性市场价（招拍挂）与协议价；（六）买卖·租赁·抵押价值·课税·征收·保险价值
• 四、我国土地价格评估的发展历程

第二节 土地价格影响因素

• 一、地价影响因素的分类及特点：（一）城镇土地价格影响因素；（二）农用土地价格影响因素
• 二、主要地价影响因素的作用规律；三、不同用途地价影响因素的特点

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握楼面地价 = 土地总价 ÷ 规划建筑面积 = 单位面积地价 ÷ 容积率（同一宗地楼面价更可比）。掌握价格六大特征：权益价格、由效用与稀缺决定、区位极端重要、数量有限、个别性、形成受政府干预。掌握三类公示地价：基准地价（区域平均）、标定地价（标准宗地）、课税地价（征税用）；均属政府公示价格。掌握影响因素三层次：一般因素（宏观）·区域因素（地区）·个别因素（宗地）；作用规律=替代·收益增减·协调·贡献·变动。熟悉价格"三价"关系：成交价（事实）≈市场价（常态）围绕评估价（公允）波动；评估价非定价而是提供参考。熟悉不同用途影响侧重：商服重商圈人流、居住重环境配套、工业重交通成本、农业重土壤气候。了解评估发展历程：从协议出让→招拍挂市场化→基准地价体系→公示地价体系建设。

四、记忆口诀

· 价格特征："权效区数个政" —— 权益、效用稀缺、区位、数量有限、个别性、政府干预。· 地价六类分法："权成公总竞买" —— 按权利、按成交/市场/评估、按公示、按总/单位/楼面、按竞争/协议、按买卖等行为。· 影响因素层次："一区个" —— 一般、区域、个别因素。· 用途影响侧重："商圈居环工交农土" —— 商服商圈、居住环境、工业交通、农业土壤。

第三章　土地估价原则

考试目的（原文）：测查应试人员对土地估价的含义、特点及其重要性，土地估价原则的含义、作用及主要估价原则的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

第一节 土地估价

• 一、土地估价的含义；二、土地估价的特点、作用及现实意义；三、土地估价的服务方向和主要目的；四、我国土地估价的产生背景和发展历程

第二节 土地估价原则

• 一、土地估价原则的含义；二、土地估价的主要原则：（一）替代原则；（二）最有效利用原则；（三）预期收益原则；（四）供需原则；（五）贡献原则；（六）审慎原则；（七）价值主导原则；（八）公开市场原则；三、土地估价原则的作用

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握八大原则速记：替代（同效用品互相牵制，比较法基础）·最有效利用（合法·可能·可行·价值最大）·预期收益（未来收益折现，收益法基础）·供需（稀缺+需求+区位）·贡献（部分对整体）·审慎（不确定取保守，抵押用）·价值主导（价值非成本）·公开市场（公平交易假定）。掌握原则→方法对应：替代↔市场比较法；预期收益↔收益还原法；最有效利用↔用途/强度判定；贡献↔地价分摊；审慎↔抵押估价。熟悉估价特点：现实性、公正性、专业性、咨询性（非定价）。

四、记忆口诀

· 八大原则："替最预供贡审价公" —— 替(替代)最(最有效利用)预(预期收益)供(供需)贡(贡献)审(审慎)价(价值主导)公(公开市场)。· 原则作用："基指规约" —— 基本原则、指导估价、规范行为、约束估价师。

第四章　宗地估价方法与程序

考试目的（原文）：测查应试人员对宗地估价方法与程序的了解、熟悉和掌握程度。本章全为掌握级，是计算题核心。

一、考试内容（大纲原文子考点）

第一节 宗地估价程序：一、宗地估价一般程序及内容；二、宗地估价程序之间的逻辑关系。

第二节 市场比较法的估价程序：一、收集宗地交易实例；二、确定比较实例；三、建立价格可比基础；四、交易情况修正；五、估价期日修正；六、区域因素比较与修正；七、个别因素比较与修正；八、使用年期等其他因素修正；九、测算比准价格。

第三节 收益还原法的估价程序：一、收集相关资料；二、测算年总收益；三、确定年总费用；四、计算年纯收益；五、确定还原率；六、选用适当的计算公式；七、测算收益价格。

第四节 成本逼近法的估价程序：一、收集相关资料；二、确定土地取得费；三、确定土地开发费；四、确定各项税费；五、计算土地投资利息；六、计算土地开发利润；七、确定土地增值；八、价格修正确定。

第五节 剩余法的估价程序：一、评估现有不动产中所含土地价格（调查情况·测算不动产总价·测算房屋现值·测算交易税费·测算待估宗地价格）；二、评估待开发土地价格（调查情况·确定最有效利用方式·测算开发完成后总价·估计开发周期和进度·测算开发成本和客观开发利润·测算待估宗地价格）。

第六节 基准地价系数修正法的估价程序：一、确定基准地价的有效性；二、明确基准地价的内涵；三、确定待估宗地所处土地级别或均质区域；四、确定待估宗地参照的基准地价；五、分析待估宗地的地价影响因素；六、编制待估宗地地价影响因素条件说明表；七、确定并编制待估宗地地价修正系数表；八、进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他因素修正；九、测算待估宗地价格。

第七节 标定地价系数修正法的估价程序：一、确定标定地价有效性；二、选择可比标准宗地；三、进行交易情况指数、期日地价指数、个别因素条件指数、年期修正指数等修正；四、测算待估宗地价格。

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 全掌握）

三、记忆卡片（核心公式）

掌握收益还原法：无限年期 V=a/r；有限年期 V=(a/r)[1−1/(1+r)ⁿ]（a=年纯收益，r=还原率，n=剩余年期）。掌握成本逼近法：地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益，再经年期/区位修正。掌握剩余法（现有）：地价=不动产总价−房屋现值−交易税费；（待开发）：地价=开发后总价−开发成本−客观开发利润−税费−利息。掌握市场比较法：比准价格=比较实例价×交易情况×期日×区域×个别×年期修正系数（连乘后平均）。掌握还原率确定：安全利率+风险调整（累加法）；或投资收益比较法。

四、记忆口诀

· 五大方法："市收成剩基" —— 市场比较、收益还原、成本逼近、剩余、基准地价系数修正（另加标定地价系数修正）。· 估价程序："委事计资勘，测果报审核" —— 委托→事项→计划→资料→勘察→测算→结果→报告→审核。· 比较法修正链："情期区个年" —— 交易情况、期日、区域、个别、使用年期。· 收益法步骤："收总费纯利价" —— 总收益−总费用=纯收益→定还原率→选公式→算价格。· 成本法步骤："取开税利息利增修" —— 取得费·开发费·税费·利息·利润·增值·修正。· 剩余法："总价减现值税费 / 开发成本利润税费息"。

五、例题讲解（计算题必练）

【例1·市场比较法】 待估宗地选取 3 个可比实例，经各项修正后比准单价分别为 1200、1250、1180 元/㎡。采用简单算术平均求待估地价。解：V=(1200+1250+1180)/3=1210 元/㎡。

【例2·收益还原法】 某宗地年总收益 50 万元、年总费用 10 万元，土地还原率 5%，剩余年期 40 年。求收益价格。解：年纯收益 a=50−10=40 万元；无限年期 V=a/r=40/5%=800 万元；有限年期 V=800×[1−1/(1+5%)⁴⁰]；1.05⁴⁰≈7.04，V≈800×(1−0.142)=686.4 万元。

【例3·成本逼近法】 土地取得费 800、开发费 400、税费 100 元/㎡，年利率 5%，成本利润率 10%，土地增值收益率 20%。解：利息=(800+400+100)×5%=65；利润=(800+400+100)×10%=130；增值=(800+400+100+65+130)×20%=299；初步地价=800+400+100+65+130+299=1794 元/㎡（再经年期/区位修正）。

【例4·剩余法（待开发）】 开发完成后的不动产总价 5000 万元，开发成本 2000、客观开发利润 400、税费 300、利息 200 万元。解：待估土地价格=5000−2000−400−300−200=2100 万元。

【例5·基准地价系数修正法】 二级地基准地价 1500 元/㎡，期日修正 1.05、容积率修正 1.10、年期修正 0.95，区域因素 +3%、个别因素 −2%。解：宗地地价=1500×1.05×1.10×0.95×1.03×0.98≈1661 元/㎡。

第五章　宗地估价实务

考试目的（原文）：测查应试人员对宗地估价业务受理、基本事项确定、土地价格定义、资料收集、现场勘察、市场调查与分析、土地估价实例及相关标准调查、估价方法选择、结果分析与确定、估价报告撰写与审核等宗地估价实务的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

• 第一节 业务受理
  ：一、受理途径；二、受理程序；三、委托协议（合同）主要内容；四、业务服务主要方向
• 第二节 基本事项确定
  ：一、估价目的确定；二、估价对象的界定与描述内容；三、估价期日的设定；四、特别事项的内容与界定
• 第三节 土地价格定义
  ：一、核心构成要素及阐述要求；二、各要素内涵的设定要点与依据
• 第四节 资料收集
  ：一、基本类型；二、方法与要求；三、产权资料；四、现状/规划利用资料；五、开发程度及基础设施资料；六、地上建筑物资料；七、在建工程资料；八、交易/租赁/经营资料
• 第五节 现场勘察
  ：一、目的；二、基本内容（坐落四至·自然·环境·基础设施·利用·地上物·经营收益·限制因素·周边，共九项）；三、方法与要求；四、用表构成与填写
• 第六节 市场调查与分析
  ：一、目的；二、市场分类；三、基本内容（需求/供给影响因素、需求量与供给量潜力趋势、供需对地价影响）；四、方法与要求
• 第七节 实例及标准调查
  ：一、实例类型与特征；二、真实性可靠性要求；三、获取方法；四~八、各方法所需实例/标准的调查内容及规范（比较法、收益法、剩余法、成本逼近法、公示地价）；九、其他取费标准
• 第八节 方法选择
  ：一、目的与原则/方法相关性；二、对象状况适宜性；三、资料可行性；四、技术思路确定原则；五、选择原则与要求
• 第九节 结果分析与确定
  ：一、检查调整内容（过程·不同方法值·引用数据参数）；二、基本要求（适应性·准确性·可靠性）；三、最终价值确定方法
• 第十节 报告撰写
  ：一、报告作用（描述对象·记述过程·反映成果）；二、类别（报告·技术报告）；三、主要内容；四、形式；五、规范格式；六、使用规定；七、归档管理
• 第十一节 报告审核
  ：一、目的；二、内容（人员资格·对象界定·资料质量·假定限制·地价定义·依据原则·影响因素·技术路线·地价理由·结果分析·逻辑一致性，共十一项）

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握价格定义四要素：权利性质、用途、年期、开发程度（+容积率、期日）。掌握报告两件套：土地估价报告（封面/摘要/正文）+ 技术报告（评估工作底稿）。掌握结果确定：适应性、准确性、可靠性三分析；两法相差≤20%~25% 取简单平均，超出需说明并加权/取众数中位数。掌握业务受理三途径：政府委托、企业/个人委托、自有自估；程序"沟通→评风险→收资料→签合同"。熟悉现场勘察九项：坐落四至、自然、环境、基础设施、利用、地上物、经营收益、限制因素、周边。熟悉方法选择三分析：目的相关性、对象适宜性、资料可行性。

四、记忆口诀

· 价格定义："权用年开容" —— 权利、用途、年期、开发程度、容积率。· 现场勘察九项："坐自環基利地經限周" —— 坐落四至、自然、环境、基础设施、利用、地上物、经营收益、限制因素、周边。· 报告审核十一项："人對資假原影技，價結輯" —— 人员资格、对象界定、资料质量、假定限制、地价定义、依据原则、影响因素、技术路线、地价理由、结果分析、逻辑一致性。· 业务服务方向："出轉抵征企司政調" —— 出让、转让、抵押、征收、企业改制、司法、政府监管、调整置换。· 方法选择："相適可" —— 相关性、适宜性、可行性。

第六章　不同类型的宗地估价

考试目的（原文）：测查应试人员对不同类型的宗地估价的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

第一节 不同目的的土地估价

• 一、常见土地估价目的：（一）国有土地使用权出让/转让/租赁/收回/收购储备/补地价/作价出资入股/授权经营/清产核资/抵押等；（二）集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权出让/租赁/作价出资入股/转让/抵押等；（三）企业设立/重组/改制/上市/增资扩股/产权交易/资产置换/合并/分立/破产/关闭/清算等；（四）土地增值税等税费征收；（五）司法鉴定；（六）房屋征收中的土地估价
• 二、不同估价目的下土地价格类型的判断与主要估价原则的确定；三、评估方法选择；四、主要技术参数选择；五、土地价格确定方法的特点

第二节 不同用途的土地估价：一、商业服务业用地；二、居住用地；三、工矿用地和仓储用地；四、公共管理与公共服务用地；五、交通运输用地；六、农用地（各自的主要价格影响因素、估价技术思路、方法的选择与应用）。

第三节 不同土地权利估价：一、出让；二、授权经营；三、作价出资（入股）；四、租赁权；五、划拨；六、地役权；七、设有附加权利的土地使用权；八、建设用地空间权利（各自估价方法的选择与应用）。

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握用途—方法对应：居住=市场比较+剩余+收益+基准地价（新建可用成本）；工业=市场比较+成本+基准地价；商服=市场比较+收益+剩余+基准地价；综合=市场比较+收益+剩余。掌握一般规则：以市场比较法为主要方法；收益性房地产必选收益还原法；有开发潜力必选剩余法。掌握划拨地估价：通常先估出让土地使用权价，再扣除土地使用权出让金（或政府收益）得划拨价。熟悉抵押估价：遵循审慎原则，一般用保守值、市场比较+收益，关注变现能力。了解农用地估价：收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法均可，重收益与生产力。

四、记忆口诀

· 用途方法："居市剩收基，工市成基，商市收剩基，綜市收剩" —— 对应各用途可选方法。· 常见目的："出轉租收購補作授清抵 / 集徵集讓租作轉抵 / 企改上增產破關清 / 稅司房" —— 国有、集体、企业、税费司法房征四类。· 权利估价："出授作租劃役附空" —— 出让、授权经营、作价出资、租赁、划拨、地役权、附加权利、空间权利。

第七章　城镇土地分等定级

考试目的（原文）：测查应试人员对城镇土地分等、定级知识与技能的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

• 第一节 城镇土地分等
  ：一、基本概念和原理；二、技术路线和程序；三、因素因子体系及权重确定方法；四、因素因子分值计算方法；五、城镇土地等别划分方法
• 第二节 城镇土地定级
  ：一、基本概念和原理；二、技术路线和程序；三、因素因子体系及权重确定方法；四、因素因子分值计算方法

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握分等vs定级：分等=在较大区域内（全国/省域/城镇间）划分土地质量等别，反映区域差异；定级=在城镇内部划分土地级别，反映区位差异。掌握方法：均以"多因素综合评价法"为核心——选因素→定权重→算分值→划等/级。熟悉权重确定三法：特尔斐法（专家打分）、层次分析法（AHP）、因素成对比较法。熟悉 分值计算：因素因子标准化（极值/标准差/总分频率）、加权求和得总分值，按分值频率曲线划等/级。

四、记忆口诀

· 分等定级区别："等分定级内" —— 分等在区域间、定级在城镇内。· 权重确定："特層對" —— 特尔斐、层次分析、因素成对比较。· 评价流程："選權算分等" —— 选因素、定权重、算分值、划等别。

第八章　农用地分等定级

考试目的（原文）：测查应试人员对农用地分等、定级知识与技能的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

• 第一节 农用地分等
  ：一、基本概念和原则；二、方法；三、程序；四、单元划分原则与方法；五、土地利用系数计算方法；六、土地经济系数计算方法
• 第二节 农用地定级
  ：一、基本概念和原则；二、工作内容与技术步骤；三、单元划分方法；四、实施程序与要点

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握农用地三等：自然质量等（光温/气候生产潜力）、利用等（加土地利用系数）、经济等（加土地经济系数）——逐级修正。掌握核心三系数：土地利用系数（实际产量/理论产量）、土地经济系数（实际收益/理论收益）；标准耕作制度（基准作物与指定作物）。熟悉单元划分：分等单元按地貌、土壤、灌溉等划分；定级单元按土地利用条件一致性划分。了解自然质量等指数 = 基准作物产量比×指定作物产量比×自然质量分。

四、记忆口诀

· 三等递进："自→利→經" —— 自然质量等→利用等→经济等。· 三系数："自力經標" —— 土地利用系数、土地经济系数、标准耕作制度。· 分等流程："則法程單利經" —— 原则、方法、程序、单元、利用系数、经济系数。

第九章　公示地价评估

考试目的（原文）：测查应试人员对城镇基准地价和农用地基准地价评估知识与技能，城镇商业用地路线价评估知识，标定地价体系建设和标定地价公示等相关知识的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

• 第一节 基准地价评估
  ：一、城镇基准地价（范围确定原则·评估程序·内涵界定·基础资料与外业调查·样点资料处理·确定原则与方法·修正体系内容与编制·更新条件内容技术途径）；二、农用地基准地价（同城镇八项）
• 第二节 城镇商业用地路线价评估
  ：一、评估适用范围；二、基本程序；三、评估方法；四、基本表达形式；五、修正系数表的编制
• 第三节 标定地价
  ：一、基本概念（标准宗地/标定地价/标定区域/公示）；二、体系建设基本程序与要求；三、公示范围确定；四、标定区域划分原则与方法；五、标准宗地设立原则；六、不同用途标准宗地设立要点；七、维护与更新；八、评估原则方法与应用要点；九、确定基本程序；十、体系建设成果构成；十一、信息公示一般要求

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握基准地价：一定区域、一定用途、一定年期、一定开发程度下的平均价格；评估技术路线=样点地价平均法/数理统计/级差收益测算/路线价法；须建修正体系（因素条件说明表+修正系数表）。掌握路线价：临街宗地单位价格（元/㎡·临街深度）；深度指数经典"四三二一法则""霍夫曼法则"；表达形式多为深度百分率表。掌握标定地价：在标定区域选标准宗地评估并公示；标准宗地须具代表性、稳定性、唯一性。熟悉基准地价更新：每 3 年全面更新或适时局部更新；修正是由于地价随时间、容积率、年期变动。

四、记忆口诀

· 基准地价修正链："效內級基因說修期容年" —— 有效性、内涵、级别区域、基准价、因素、条件说明、修正系数、期日容积率年期。· 路线价："深四三二一" —— 深度指数四三二一法则。· 标定地价："標區準示" —— 标定地价、标定区域、标准宗地、公示。

第十章　地价动态监测

考试目的（原文）：测查应试人员对地价动态监测知识的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

• 一、基本概念：地价动态监测、地价监测点、监测点地价、地价区段等
• 二、地价动态监测的基本程序；三、地价动态监测指标含义及其计算方法
• 四、地价指数分类及其计算方法；五、地价监测点设立的要求；六、监测地价评估的方法与要求

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握三核心概念：监测点（具体宗地）、监测点地价（其评估价）、地价区段（同质区域）；动态监测=长期跟踪这些点以反映地价变动。掌握基本程序：确定范围→设立监测点→采集数据→计算指标/指数→分析与预警。熟悉地价指数：定基地价指数（固定基期）、环比地价指数（相邻期）；指数反映不同时点地价相对变化。

四、记忆口诀

· 核心概念："點價段" —— 监测点、监测点地价、地价区段。· 指数分类："定環" —— 定基、环比。· 程序："圍點數指析" —— 范围、监测点、数据、指标指数、分析预警。

第十一章　征地区片综合地价评估和土地资产核算

考试目的（原文）：测查应试人员对征地区片综合地价评估知识，土地资产核算的概念、内容与方法的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

• 第一节 征地区片综合地价评估
  ：一、基本概念；二、特点；三、基本步骤；四、评估的方法；五、表达形式；六、在征地补偿估价中的应用
• 第二节 土地资产核算
  ：一、自然资源资产核算的概念与背景；二、土地资产核算的概念；三、土地资产核算的内容；四、土地资产核算的方法

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握区片综合地价特点：不区分地类（农用地统一）、按区片测算、由省/自治区/直辖市政府公布、含土地补偿费+安置补助费（不含地上附着物及青苗）。掌握土地资产核算内容：存量核算、流量核算、负债核算、资产负债表；方法含实物量+价值量核算。熟悉评估方法：农用地分等定级法、征地案例比较法、年产值倍数法、价格系数修正法等；表达形式为"元/亩"或"万元/公顷"。

四、记忆口诀

· 区片价特点："不分省補安" —— 不区分地类、省级公布、含补偿与安置。· 评估步骤："定範劃因測表" —— 确定区片、划分单元、测算因素、测算价格、编表公布。· 资产核算："存流負表" —— 存量、流量、负债、资产负债表。

第十二章　土地估价行业管理

考试目的（原文）：测查应试人员对土地估价专业人员、机构、行业协会的行业自律管理和土地估价行业监督管理的了解、熟悉和掌握程度。

一、考试内容（大纲原文子考点）

• 第一节 专业人员
  ：一、执业管理；二、执业行为准则；三、职业道德准则；四、继续教育
• 第二节 机构
  ：一、机构设立；二、机构行为；三、内部管理制度；四、风险防范机制；五、信用评价制度
• 第三节 行业协会
  ：一、行业协会职责；二、会员权利与义务；三、行业自律管理规定
• 第四节 行业监督管理
  ：一、行业监督管理；二、土地估价机构备案；三、土地估价报告备案

二、考点分级（大纲"考试要求"原文 · 三色）

三、记忆卡片

掌握专业人员三准则：执业行为准则（执业规范）、职业道德准则（诚信勤勉）、继续教育（五年累计≥100 学时）。掌握两项备案：土地估价机构备案（准入）、土地估价报告备案（事后监管，报告三级审核后备案）。熟悉机构五要素：设立条件、执业行为、内部管理制度、风险防范机制、信用评价制度。熟悉协会职责：制定准则、注册登记、自律惩戒、诚信档案、继续教育组织。

四、记忆口诀

· 专业人员："則德續" —— 执业行为准则、职业道德准则、继续教育。· 两项备案："機報" —— 机构备案、报告备案。· 机构要素："設行內險信" —— 设立、行为、内管、风险、信用。· 监管："監機報" —— 监督管理、机构备案、报告备案。

附录一　记忆口诀总汇

附录二　核心公式总汇

· 楼面地价 = 土地总价 ÷ 规划建筑面积 = 单位面积地价 ÷ 容积率。· 收益还原（无限）V = a / r；有限年期 V = (a/r)[1 − 1/(1+r)ⁿ]。· 成本逼近：地价 = 取得费 + 开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益。· 剩余法（现有）：地价 = 不动产总价 − 房屋现值 − 交易税费。· 剩余法（待开发）：地价 = 开发后总价 − 开发成本 − 客观开发利润 − 税费 − 利息。· 地价 ≈ 地租 ÷ 还原利率（资本化）。· 结果确定：两法相差 ≤20%~25% 取简单平均；超出需说明并加权/取众数中位数。

附录三　计算例题精讲（分方法·覆盖全题型）

【例1·市场比较法·完整修正链】

待估宗地，选取 3 个可比实例成交价：甲 1500、乙 1600、丙 1550 元/㎡。修正（以待估为 100）：交易情况甲 105（偏低需上调）、乙 100、丙 98（偏高需下调）；期日修正甲 1.03、乙 1.05、丙 1.02；区域因素指数甲 102、乙 98、丙 103；个别因素指数甲 99、乙 101、丙 100；年期均 40 年（系数 1.0）。求比准价格。

解：甲=1500×(100/105)×1.03×(100/102)×(100/99)≈1452；乙=1600×1.00×1.05×(100/98)×(100/101)≈1698；丙=1550×(100/98)×1.02×(100/103)×1.00≈1566。平均=(1452+1698+1566)/3≈1572 元/㎡。

【例2·收益还原法·累加法还原率】

某宗地年租金总收入 80 万元、空置及损失 10 万元、年运营费用 20 万元；土地还原率=安全利率 2.5%+风险调整 3%=5.5%；剩余年期 30 年。

解：年纯收益 a=80−10−20=50 万元。无限年期 V=a/r=50/5.5%≈909.1 万元；有限年期 V=909.1×[1−1/(1+5.5%)³⁰]，1.055³⁰≈5.0，V≈909.1×(1−0.20)=727.3 万元。

【例3·成本逼近法·完整+年期修正】

土地取得费 1200、开发费 600、相关税费 150 元/㎡；贷款利率 6%、开发期 2 年（取得费第 0 年投入计息 2 年，开发费均匀投入计息 1 年）；成本利润率 10%；土地增值收益率 20%；待估剩余 40 年、法定最高工业 50 年、还原率 6%。

解：利息=1200×6%×2+600×6%×1=144+36=180；利润=(1200+600+150)×10%=195；增值=(1200+600+150+180+195)×20%=446；初步成本价格=1200+600+150+180+195+446=2771 元/㎡。年期修正 K=[1−1/1.06⁴⁰]/[1−1/1.06⁵⁰]=(1−0.0972)/(1−0.0543)=0.955；修正后=2771×0.955≈2646 元/㎡。

【例4·剩余法·折现法（待开发）】

待开发宗地，规划建筑面积 5 万㎡，建成后售价 8000 元/㎡（总价 4 亿元）；开发成本及费用 2.6 亿元；客观开发利润（成本利润率 15%）=0.39 亿元；销售税费 5%=0.2 亿元；折现期 2 年、折现率 6%。

解：地价=[建成后价值−开发成本−税费−客观利润]/(1+6%)²=(4−2.6−0.2−0.39)/1.1236=0.81/1.1236≈0.721 亿元=7210 万元；折合楼面地价=7210 万÷5 万㎡≈1442 元/㎡。

【例5·基准地价系数修正法·容积率+年期修正】

一级地基准地价 2000 元/㎡（对应容积率 2.0、法定最高 40 年）；期日修正 1.06；容积率 3.0 修正系数 1.15；待估剩余 30 年、还原率 6%、年期修正 K=[1−1/1.06³⁰]/[1−1/1.06⁴⁰]=(1−0.1742)/(1−0.0972)=0.915；区域+个别综合指数 1.04。

解：宗地地价=2000×1.06×1.15×0.915×1.04≈2239 元/㎡。

【例6·路线价法·深度指数（四三二一法则）】

临街地块临街深度 16m、宽度 10m，路线价 5000 元/㎡（以临街 16m 为标准深度）。按"四三二一法则"将深度均分 4 段（每段 4m），单独深度百分率依次为 40%、30%、20%、10%，累计 100%。

解：整地块总价=路线价×累计深度百分率×临街宽度=5000×100%×10=50000 元；若只取前 8m（前两段）=5000×(40%+30%)×10=35000 元。（霍夫曼法则对应 4/8/12/16m 百分率为 37.5%、62.5%、82.5%、100%）

【例7·征地区片综合地价·应用】

某区片综合地价 8 万元/亩，征收 20 亩农用地。

解：土地补偿费+安置补助费=8×20=160 万元（区片价不区分地类、含两项费用）；另计地上附着物及青苗补偿 30 万元（不计入区片价），总补偿=190 万元。

【例8·楼面地价换算】

某宗地土地总价 1.2 亿元，规划建筑面积 6 万㎡；同宗单位面积地价 4000 元/㎡，容积率 3.0。

解：楼面地价=1.2 亿÷6 万㎡=2000 元/㎡；验算=单位面积地价÷容积率=4000÷3.0≈2000 元/㎡（一致）。

附录四　一页纸速记卡（打印背诵用）

说明：本汇编「考试内容」与「考试要求」均逐字取自 2025 版《土地估价基础与实务》科目考试大纲（官方原文）；三色分级（掌握/熟悉/了解）为大纲"考试要求"原定级别。记忆卡片、口诀、例题与速记卡为辅助学习材料。建议结合官方指定教材《土地估价专业基础》《土地估价原理与方法》《土地估价实务与案例》及 10 个技术规程、2 个重点文件配套使用。