现实中的城市更新和PPT中的城市更新

现在民企参与城市更新，比例只有6%左右。不是不想进场，是账算不平。

很多人拿二手房成交超过新房，就说全面进入城市更新时代。

这逻辑站不住。一个城区真进更新时代，得看更新改造投资占城乡建设总投资有没有过半。

人口流入的新区还在搞增量建设，成熟老城区才轮到存量提质，收缩片区优先做维护保全。不能按城市一刀切，甚至不能按区一刀切。

商业底层公式就一条：利润等于收入减成本费用减税金。四类老城区套进去，结局天差地别。

1、历史文化型像成都宽窄巷子，收入极高，能持续盈利，但样本极少很难复制。

2、情绪IP型像威海火炬八街，轻资产能赚钱，可流量一退就麻烦。

3、最要命的是市井烟火型，这是真正的更新主战场。便民消费收入偏低，改造成本和政策变更成本却压不下来，极易亏损。

4、至于人造古城，没有原生居民和真实生活，巨额沉没成本很容易打水漂。

有项目把酒店改成租赁房，租期20年。租金、物业、停车费全算上，再扣掉租赁、改造、运营和利息，短期根本赚不到钱。回本周期远超公司要求，抗风险能力极差。

优质样板抄不了作业，主战场还得另找落地办法。