民法学习笔记 | 租赁合同

第十三章 租赁合同

一、租赁合同的概念和特征

（一）租赁合同的概念

租赁合同：出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。

（二）租赁合同的特征

1.租赁期限6 个月以上的租赁合同应当采用书面形式。未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

2.租赁期限不得超过20 年，约定超过20 年的部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，续订期限同样不得超过20 年。

二、承租人对外转租

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

出租人知道或者应当知道承租人转租，但未在6 个月内提出异议的，视为出租人同意转租。

三、租赁期满后的安排

租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的（回忆知识点：默示的意思表示），原租赁合同继续有效，但是租赁期限转为不定期。

四、买卖不破租赁

租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力。

注意：一定是正在租用了才可以！

五、租赁合同的特殊解除事项

除通则部分有关合同解除权的规定外，租赁合同还有以下四种特殊的解除原因：

1.出租人解除权

在发生以下情形之一的，出租人享有解除权：

（2）承租人擅自转租出租屋；

（3）承租人在出租人给定的合理期限内不支付租金。

2.承租人解除权

在发生以下情形之一的，承租人享有解除权：

（1）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（2）租赁物权属有争议；

（3）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定。

例如，房屋属于危房，不得用于居住。

（4）租赁物危及承租人的安全或者健康，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

3.双方都享有解除权

不定期租赁，当事人都可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

六、房屋租赁合同特殊规定

（一）违建房屋租赁合同无效

就以下房屋订立的租赁合同无效：

1.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；

2.未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；

3.租赁期限超过临时建筑的使用期限的部分。

在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，或者临时建筑主管部门批准延长期限的，法院可认定有效。

房屋租赁合同无效后，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

（二）房屋租赁合同的履行顺序

出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定：

（1）第一顺位：已经合法占有租赁房屋的；

（2）第二顺位：已经办理登记备案手续的；

（三）承租人特殊保护

房屋承租人有以下三项保护：优先购买权、优先承租权、同住人继续承租保护。

1.优先购买权

出租人出卖租赁的房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下优先购买的权利。

出租人通知后，承租人在15 日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。采用拍卖方式的，自拍卖前5 日前通知承租人，承租人不参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

（1）优先购买权行使的例外

①优先权与优先权的顺序，房屋按份共有人的优先权优先于承租人的优先权，因此，承租人只有在房屋按份共有人放弃优先权的情况下，才能行使优先权。

→承租人毕竟只是基于租赁合同，是债权，房屋按份共有人是物权人。

②亲属权的例外，出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不得行使优先购买权。

（2）侵害优先购买权的后果

出租人侵害承租人的优先权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

→房屋出卖“木已成舟”，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

2.优先承租权

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先继续承租的权利。

3.同住人保护