大家好，我是不做卖房服务橙子。
一个已经帮400+位粉丝在广州安家，解决各种买房贷款难题的朋友。
我们只服务买房的小伙伴，百分百站在买房小伙伴的立场。
希望和大家建立长期关系，并且都能住上更大更好的房子。
这两天有个小伙伴约我线上咨询，他问我自己再18年增城卖的房子，当时2.3万/m²，现在挂牌1.1万/m²都没人看。
他问我说，增城的朱村是不是彻底废了，要不要继续降价，现在把房子卖掉，割肉止损会不会太亏了。
这一两年，我经常收到小伙伴们关于要不要卖房的咨询。
我觉得这个问题有三个层面的解读。
第一个层面其实是关于选择。
其实我们生活中，无时无刻都在做着各式各样的选择，这些选择可能我们回头看的时候，会发现有对有错，但是在做选择的那个当下，是没有对错的。
所以只要想清楚之后的后果，自己能承担相应的风险，任何选择都可以做。因此最难的地方其实不在于做选择，而是在于想清楚后果，以及敢于承担后面的风险。
第二个层面我觉得是关于执行。
我们每个人都有不同的经济条件，人生阶段，更有不同的成长环境和家庭情况，“卖房”看起来只是一个动作，但是这个动作并不是独立的。
同样的一个选择，可以延伸出很多不同的结果，每个人可能都有自己不同的答案，都拥有不同的最优解。
第三个层面就是我们今天要聊的，为什么有些板块会成为我们口中的天坑板块，这些天坑板块都是怎么形成的。其实天坑板块之所以叫天坑，并不是因为房价下跌才叫做天坑。而是因为在楼市狂热期，这些板块的价格涨幅，已经超出了合理的范围。
2016-2017年，广州楼市进入疯狂模式。
增城、南沙、知识城，这些离主城区几十公里的地方，售楼部门口排着长长的队伍，在买到就是赚到预期的狂热氛围中，似乎市场中的每一个主体，都在讲故事，看规划，信规划。
增城讲的故事是广州东部增长极。南沙讲的故事是粤港澳大湾区核心引擎。知识城讲的故事是中新合作示范区。
每一个板块，都顶着一个听起来很大的帽子。但帽子底下，其实是PPT规划和现实的距离。
在2017年的信息环境里，浦东崛起的故事是真实的，珠江新城从一片滩涂崛起为广州新的CBD也是真实的。
这些极个别新城成功的案例被反复讲述，让大家觉得，既然浦东新区当年一片滩涂也能发展成可以成功，珠江新城可以从荒地成为广州的城市中心，那么南沙也有机会复制过去的成功。
但是大家没有看到的是，浦东新区是举全国之力，不惜动用行政指令，让各类企业的总部搬迁到浦东新区。
这种重视程度，这种决心，是几乎不可复制的。
同时，珠江新城的成功，除了政策的推动外，还有天然的优势。越秀发展到珠江新城，沿着珠江北岸，一路由西向东。
珠江新城看似是规划的新城，但实际上是城市发展天然的扩散和外延，越秀发展成熟和饱和，城市只能向东拓展，自然而然就来到了珠江新城。
新城和老城之间，是紧密联系在一起的，城市的很多配套是可以复用的，一条路，几站地铁，就足以让人口完成迁移，以很低的成本，完成新城的建设。
但是南沙距离广州主城区50公里，从南沙开车到珠江新城，正常路况要一个小时以上。
以目前城市的影响范围，广州的主城区根本没办法辐射到几十公里开外的南沙，南沙的一切都要重头再来，重新开一个副本，从零开始。
但2017年，南沙的房价涨到了3万多一平。
那个时候的买房人，不是不知道遥远的距离，但是他们相信那些规划会兑现。
政府说要在南沙建CBD，建国际金融岛，建港澳青年创业基地。开发商说南沙是下一个浦东，是大湾区的中心。中介说，现在不买，以后买不起。
于是大家买的不是一套房子，买的是一张关于未来的PPT。
PPT里的南沙，高楼林立，产业聚集，地铁四通八达，配套完善。
现实里的南沙，2026年，经济增长没有亮点，商业还是那几个购物中心，年轻人宁愿每天通勤两小时住在市区，也不愿意住在南沙，天量的住宅供应，还处在痛苦的去库存阶段。
没有人，就没有消费。没有消费，就没有商业。没有商业，就没有配套。没有配套，就没有人愿意来。
这是一个死循环。
规划可以画，但城市的生长有自己的节奏，不是操盘手说要发展就能发展起来的。
天坑板块的第一个成因，就在于把PPT的预期当成了现状，并且把这份预期算到了现在的房价里。
天坑的第二个成因，则是供应量对价格体系的冲击。
增城跌的惨，流通性差，除了远，除了预期的溢价外，还有一个很大的原因，就在于供应的无节制。
增城面积广阔，可开发的土地多。
2016年到2018年那波行情，开发商蜂拥而至，拿地建房。一个板块接一个板块地开发，新塘、朱村、荔城、增城广场，到处都是工地。
买房的人是有限的，但房子是无限供应的。
当供应量远远超过需求量，价格只有一个方向，那就是往下。
不仅如此，当房价下跌时，开发商面临资金压力，会加速推盘回笼资金。
这意味着整个板块就会进入一种价格越跌，开发商越着急卖，供应越多，价格跌得越快的螺旋。
这不是普通的供需失衡，这是一个负反馈螺旋，一旦启动，很难在中途停住。
增城的开发商在2018-2020年间，面对下行的市场，很多选择了以价换量。
降价促销、送车位、送装修。这些行为在短期内看似理性，但集体行动的结果是整个板块的价格锚点被系统性拉低。
当一个板块的成交价普遍下移，二手房的挂牌价就失去了支撑，买家的心理预期也随之下移。
天坑的第三个成因，则是人口和需求没有跟上城市建筑建设的速度。
任何一个板块，最终能不能撑住房价，看的是人口。
人口是一切的基础。有人，才有消费，才有商业，才有就业，才有更多的人愿意来。
黄埔区七普的常住人口是126万，听起来不少。但黄埔面积广阔，人口密度只有2600人每平方公里。
对比之下，越秀是3.1万人/平方公里，天河是2.3万人/平方公里。
黄埔的人口密度，连天河的零头都不到。
人口密度低，意味着商业起不来。
科学城的萝岗万达，知识城的绿地缤纷城，老黄埔的南岗万达，这些商业都是乏善可陈的。不是开发商不努力，是人气不够，撑不起来。
人口不来，根本原因是就业不足。
商业是跟着人走的，人是跟着工作走的。
比如像知识城的规划逻辑是，引进企业，再通过企业带来就业，然后就业带来人口，最终人口带来商业。
但现实执行中出现了一个关键断层，引进的企业，很多是总部或研发中心，而不是大规模用工的制造业或服务业。
一个芯片研发中心，可能只有200名工程师。这200人，撑不起一个商圈。
更重要的是，这200名工程师里，没有多少人愿意把家安在知识城。大多数人依然选择住在天河、海珠这样的主城区，每天通勤。
这并不是他们不乐意住在知识城，而是因为他们的另一半在天河上班，孩子在天河上学，父母在天河看病。家庭的迁移成本，远比个人的通勤成本高。
这就是城市经济学里的家庭锚定效应，个人可以接受长途通勤，但家庭很难整体迁移到一个配套不成熟的新区。
我们如果把天坑板块的三个原因放在一起，会发现天坑板块有一个共同的特征，那就是房价往往都是先于板块的发展启动的。
我们看到楼市上涨，就很容易觉得楼市存在泡沫，但实际上并不是所有的房价上涨，都是泡沫的成分。
如果一个板块发展产业，产业成熟创造更多岗位，引入新的高薪人口，人口聚集促进消费，商业形成规模发展，配套逐渐成熟。
这个时候板块房价的上涨，我们认为是良性的，是一种价值的体现。
但是天坑板块的涨价，和这种良性的价值回归正好是相反的。
天坑板块一般会先炒作房价，用规划和故事把价格拉上去，然后期盼着城市的发展可以兑现之前的预期，用时间填平现实和预期的差距。
但是城市的发展是缓慢的，完全追不上热炒房价上升的速度。
当后续城市的发展进度逐渐露馅，那些精心被粉饰的繁荣景象被撕开虚假的包装，当一切水落石出，就是天坑板块公之于众的时刻。
城市的生长和发展有自己的节奏，任何试图用故事和资金提前透支这个节奏的行为，最终都要用时间和价格来还账。
当我们了解了天坑板块的形成逻辑后，就能反过来判断一个板块，是不是一个风险相对较低，值得考虑的板块。
首先看人口密度，而不是看片区的规划。
我们常说，战报可能说谎，但战线不会。而看一个片区，规划可以造假，但人口密度不会。
其次要更侧重看现有配套，要对未来的规划祛魅。
有没有学校，商场是否开业，地铁是否通车，这些都是非常简单但是又非常重要的指标。
再次就是看真格板块供应量和需求量之间的关系。
一个板块的土地储备越多，未来的供应压力就越大。供应量大，需求量跟不上，价格就会被压住。
最后就是看距离，也就是和核心区的通勤时间。离主城区超过一小时通勤的板块，吸引人口的能力天然受限。
最后，我给小伙伴还是给了一些建议，我建议他从两个角度来思考，要不要处理掉这套房子。
首先，如果增城的房子从2.3万/m²跌到1.1万/m²，你亏的不只是账面数字，你亏的是时间成本和机会成本。这几年，如果你的钱放在别的地方，能有多少回报？这笔账要有一个概念。
其次我觉得要想清楚你在等什么。
如果你选择继续持有，那就要想清楚自己是要完成这件事，还是想要回本，甚至赚钱。
如果是后者，那么就需要增城的就业大幅改善，产生足够多的本土购买力，或者有新的交通工具，通勤时间可以大幅缩短。
那么这些条件，在你能接受的时间范围内，有多大概率实现。
其实想清楚这两个问题，接下来该怎么做，其实就会有答案了。
