租赁合同审查要点-出租人视角【附合同模板】
- 2026-11-02 21:40:02
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笔者前一篇《承租人视角下租赁合同的审查要点（附承租合同模板）》（点击蓝字查看）已经发布，现在租赁合同审核、诉讼案件处理的基础上，整理了租赁业务中出租人较为关注、争议较多的要点，以及站在出租人角度提供租赁合同模板，希望对同行进行出租合同的审核有所助益。
房屋租赁合同
出租人（甲方）：
证件类型：□居民身份证□统一社会信用代码□其他
证件号码：
通讯地址：
联系电话：
承租人（乙方）：
证件类型：□居民身份证□统一社会信用代码□其他
证件号码：
通讯地址：
联系电话：
【审核要点】在签署合同前，可以通过全国企业信用信息公示系统、企查查、天眼查、全国法院失信被执行人名单信息公布与查询网等调查承租人资信。
保证人（丙方）：
证件类型：□居民身份证□统一社会信用代码□其他
证件号码：
通讯地址：
联系电话：
【审核要点】如果承租人是法人，可以要求实际控制人就租金支付等事宜承担连带担保责任。
根据《中华人民共和国民法典》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规文件的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平以及诚实信用的基础上，就房屋租赁相关事宜协商一致，共同订立本合同。
第一条 租赁房屋基本情况
1.1 甲方出租给乙方的房屋坐落于市区，房屋建筑面积：平方米，套内面积：平方米，房屋用途：。乙方承诺在合同期内按本合同约定的用途使用租赁房屋。未经甲方书面许可，不得擅自改变承租房屋用途，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，收回房屋。
【审核要点】房屋用途按照房产登记用途填写，仅简单写明厂房／办公/住宅等。出于方便管理、整体规划等考虑，出租人可以要求承租人不得改变租赁用途。
1.2 房屋权属状况：
不动产权利人或合法使用人为，甲方持有：（□房屋所有权证或不动产权证书/□房屋买卖合同/□房屋租赁合同/□其他房屋来源证明文件），房屋所有权证或不动产权证书编号：，房屋（□是/□否）具备建设工程规划许可证，房屋（□是/□否）设定了抵押、（□是/□否）有查封。
乙方自愿租赁该房屋，对该房屋的权属、建设工程规划许可证、消防设施设备及手续、现有抵押查封情况、装修等状况已经明确知晓并予以接受，承诺自担风险并不因此作为拒绝支付租金等费用以及主张合同无效的依据。如需办理相关主管部门的批准、许可手续(包括但不限于消防报批、各类许可、租赁物业改建手续、租赁物业用途变更手续、环保手续、证照等),乙方应负责自行办理并按照相关主管部门要求对租赁物业进行改造、修缮,由此所需费用均由乙方承担。
【审核要点】如房屋不具备建设工程规划许可证，租赁合同无效，一般情况下法院会认定为出租人导致合同无效的过错更大，在合同签订时明确承租人已经知晓房屋的建设工程规划许可证等情况，出租人能在认定合同无效时降低过错承担的比例。
1.3 房屋装修情况：。
1.4 房屋内附属设施情况：
□房屋内无任何设施设备，是空房。
□房屋内安装有设施设备，详见《房屋交付确认书》。
第二条 租赁期限
2.1乙方租赁房屋的期限自年月日至年月日止，共计年个月（如甲方交付期限顺延的，则租赁起止期限相应顺延）。
2.2装修免租期：为个月，自年月日至年月日止（如甲方交付期限顺延的，则免租期起止期限相应顺延），免租期间乙方无需缴纳租金，但应根据实际使用情况缴纳物业费、水电费等费用。因乙方原因导致合同解除、合同无效的，乙方按照首月租金的标准缴纳免租期期间的租金。
【审核要点】合同期满或因出租人违约导致合同解除，出租人不可要求承租人承担免租期的租金；因承租人违约导致合同解除，出租人可以要求承租人按照剩余的租期和合同租期的比例赔偿该期间的损失，但双方另有约定的除外。出租人可以在合同中约定如果因为承租人原因导致合同解除的，不减免免租期期间租金。
第三条 租金
3.1租赁房屋月租金标准：月租金按□建筑面积人民币元/平方米/□整套/层/栋计算，月租金为人民币元（大写：元整）。租金按月支付，乙方应当于每月 日前向甲方支付租金，甲方在收取乙方租金后【5】日向乙方开具发票。
【审核要点】出租人以房屋实际面积大于约定面积为由，要求承租人补交租金差额的，法院一般不予支持；但承租人在签署前未进行过现场确认，承租人提出面积差减免租金异议的，法院则有可能支持。所以，为了避免日后承租人提出实际面积与约定面积不符，建议不写租赁面积和租金单价，只写月租金总价。如承租人强烈要求写租赁面积和租金单价的，出租人应准确测量出租面积，避免租金损失。
3.2 租金支付方式：乙方应当在约定的支付租金日期前以□现金支付/□银行转账/□其他方式将租金交付于甲方。
以转账方式支付时，乙方应当将租金付至甲方指定的如下账户：
户 名：
开户行：
账 号：
3.3 房屋租赁合同期内，乙方不得以经营收入减少、资金周转困难、疫情管控等原因要求降低或减免租金及其他费用。
第四条 押金
4.1 本合同签署后5日内，乙方应当向甲方支付相当于月租金的押金共计人民币元（大写：元整）。甲方收取乙方押金时，应当向乙方开具收款凭证。
4.2 乙方支付的押金并非乙方预付的租金或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，如租赁期限内乙方违约导致合同解除的，押金不予退还。租赁期限届满且乙方交还租赁房屋后5日内，甲方在扣除乙方应承担的租金、水电费以及违约赔偿金等费用后，将剩余部分无息退还给乙方。
【审核要点】明确承租人出现违约情形导致合同解除时，出租人可不予返还业已收取的租赁押金。
第五条 其他费用
5.1 租赁期间，甲方负责支付法律、法规规定应由甲方交纳的房屋租赁相关的税费。
5.2 租赁期间，因乙方使用租赁房屋所产生的□水费/□电费/□燃气费/□物业管理费/□电视费/□电话费/□网络费用/□等其他费用，由乙方承担。计费标准如下（如公用事业单位或物业服务企业依法调整收费标准的，随其调整）：
水费：元/吨；电费：元/度；
燃气费：元/立方米；物业管理费： 元/平方米/月；
其他：。
5.3 乙方应当自收到缴费通知后按要求及时缴交，否则因此产生的滞纳金、违约金及相关法律后果均由乙方承担。
第六条 房屋的交付与验收
6.1在本合同签署前，乙方已经查看租赁房屋现场，同意按照现状交付，甲方应于年月日前将租赁房屋交付给乙方。甲方迟于上述时间交付租赁房屋的，乙方同意给予甲方60个自然日的交付宽限期，甲方在宽限期内交付租赁房屋不构成违约，无需承担任何违约或赔偿责任。
6.2 乙方应在甲方交付租赁房屋时入内检查租赁房屋的现有设备及设施，双方应当共同签署《房屋交付确认书》（见附件）完成交付。
第七条 装饰装修
7.1 □在不影响房屋结构的前提下，甲方同意乙方对租赁房屋进行装饰装修；按规定需报有关部门审批的，还应由乙方报有关部门批准后，方可进行。租赁期限届满或合同解除后，装饰装修物□由乙方拆除并恢复原状/□折价归甲方所有/□无偿归甲方所有/□其他。
□如乙方需对租赁物业进行装修装饰及改建的，须报甲方同意，并自行报经消防部门等政府部门审批同意。
□甲方不同意乙方对租赁房屋进行装饰装修。
7.2 合同被认定为无效、租赁期限届满或因乙方原因导致合同解除的，装饰装修物无偿归甲方所有，乙方不得要求任何装修赔偿或补偿。
【审核要点】为避免合同解除或被确认无效、租赁期限届满时，承租人索赔装修损失，出租人一般可以从以下几点抗辩：承租人装修没有经过出租人同意、承租人的装修损失没有证据证明、合同约定承租人无权就装修索要补偿/赔偿，可以事先约定上述情况下出租人无需就承租人的装修进行补偿。
第八条 房屋使用及维护
8.1 租赁期间，乙方应当正常、合理地使用租赁房屋及其附属设施。
8.2 乙方对租赁房屋进行的装修、增建增设及改建的附属设施及设备，以及除租赁房屋的主体结构及交付时甲方提供的能源供应系统之外的部分，应由乙方负责维修、维护和保养。前述乙方负责的部分出现损坏或发生故障的，乙方应负责及时维修。如乙方拒不维修的，甲方可代为维修，全数维修费用由乙方承担；如乙方拒付该费用，甲方有权在租赁押金中扣除，并向乙方追偿其他损失（如有）
在租赁期内，因甲方或乙方不及时履行本合同约定的维修、养护以及其他义务造成对方或第三方人身损害、财产损失的，责任方应当承担赔偿责任。
【审核要点】如无约定，租赁物的维修义务由出租人履行，如承租人需承担租赁房屋的维修和保养责任的，应进行明确约定、划分，并约定如承租人限期未履行的，出租人代为履行的费用承担以及维修期间的损失赔偿。
8.3 发生需紧急维修但又无法通知乙方或虽通知但乙方不能在场的情形时，甲方可在物业管理等部门的协助下，进入租赁房屋进行紧急维修施工作业。
第九条 转租、续租及优先权
9.1 转租
□甲方同意乙方将租赁房屋全部或部分转租他人，但乙方的转租期限不得超过本合同约定之剩余租赁期限，并应负责约束次承租人履行租赁义务，对次承租人的违约行为承担责任，且次承租人不得再次转租。
□乙方不得转租。
【审核要点】自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的，视为同意转租。如果出租人不同意承租人转租的应在合同中明确约定，且在发现承租人转租时及时书面提出异议。
9.2 续租
本合同租赁期限届满，乙方需继续租用租赁房屋的，应于租赁期限届满之日前日向甲方提出书面续租申请。双方就续租事宜达成一致的，应重新订立租赁合同或者签订租赁期限变更协议。在同等条件下，乙方享有优先续租权。
9.3 优先购买权
租赁期限内租赁房屋所有权人有权完全自主地转让、抵押租赁房屋，并有权与抵押权人协议以折价或变卖或其他方式处分租赁房屋，为此房屋所有权人无需事先通知乙方或事先征询乙方的意见，甲方无须因此承担任何责任。乙方不可撤销地、无条件地放弃其就房屋所有权人按照前述约定转让、抵押和以其他方式处分租赁房屋而获得任何通知的权利以及任何优先购买权。
【审核要点】根据民法典的规定，出租人要出售房屋的，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。为避免出租人未通知承租人，导致承租人索赔的，可以提前要求承租人放弃优先购买权。
第十条 房屋返还
10.1 租赁期限届满或本合同解除之日起日内，乙方应当及时清空搬离租赁房屋，并将房屋及附属设施交还甲方。乙方未在约定的时间内清空、搬离房屋的，应支付双倍租金作为占用费，同时甲方有权采取停水停电等措施强制收回租赁物业，关于乙方的物品双方约定按如下方式处理：
□甲方有权将租赁房屋内遗留的所有物品作为废弃物处理。
□乙方提供紧急联系人，乙方紧急联系人自收到通知之日起日内未清空房屋的，甲方有权将租赁房屋内遗留的所有物品作为废弃物处理。
□甲方委托第三方保管公司代为保管遗留物，保管费用由乙方承担。
□甲方采取□拍卖/□变卖的方式处置遗留物，代乙方保管所得价款。
□其他。
10.2 乙方返还房屋后遗留的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权将其作为废弃物处理。甲方因处理乙方遗留废弃物产生的费用，有权要求乙方承担。
【审核要点】为了预防承租人到期或者无力交租解除合同后迟延搬离房屋，可以在合同中提前约定此种情形的处理方式：支付双倍占用费、停水停电、清空承租人物品等。在承租人违约的情况下，不要立即采取停水停电措施，尽量在根本违约并发出解除合同通知后，采取停水停电措施前，先通知承租人采取措施防止损失扩大，并采用录音录像、第三方见证等方式进行，尽量避免纠纷。
10.3 房屋返还时，双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电气等使用情况进行交验，并在《房屋交还确认书》（见附件）中签字或盖章。
第十一条 合同的解除
11.1 经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。
11.2 乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房屋：
（1）未按照约定支付租金、押金或其他费用达30日或拖欠费用超过1个月租金数额；
（2） 租赁房屋符合约定交付标准前提下，乙方无正当理由拒绝签署《房屋交付确认书》；
（3）擅自拆改变动房屋主体结构；
（4）擅自改变租赁房屋用途；
（5）擅自将租赁房屋转租给第三人；
（6）擅自进行装修、扩建；
（7）利用租赁房屋从事违法活动；
（8）本合同约定甲方可解除合同的其他情形。
11.3 甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：
（1）未按约定时间交付租赁房屋达90日；
（2）甲方无权出租房屋或交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用或者危及乙方安全或健康；
（3）不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用租赁房屋。
11.4 有下列情形之一的，甲乙双方均有权解除合同：
（1）租赁房屋因社会公共利益或因城市建设需要等原因被依法征收征用拆除，或因城市更新、旧改等需要拆除重建的；
（2）因地震、火灾等不可抗力致使租赁房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋不能使用；
（3）甲方在签约时已告知乙方租赁房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期内被处分，现被处分。
11.5 存在上述情形的，甲方或乙方按照本合同约定向对方送达《解除合同通知书》时，本合同解除。
第十二条 违约责任
12.1 甲方违约责任
（1）甲方存在本合同第11.3条约定情形，乙方解除合同的，甲方应在合同解除后5日内退回押金及预收的租金余额，并按照合同月租金金额的标准向乙方支付违约金。
（2）甲方逾期向乙方交付房屋或存在本合同第11.3条第2项、第3项约定情形，乙方未解除合同的，违约行为发生期间甲方每日应当按照日租金金额的两倍向乙方支付违约金（违约金最高不超过月租金金额的两倍）。
（3）租赁期间，甲方在不具备本合同第11条约定情形下单方解除合同的，应至少提前30日通知乙方，退回押金及预收的租金余额，并按照合同月租金金额的两倍向乙方支付违约金。
12.2 乙方违约责任
（1）乙方存在本合同第11.2条约定情形，甲方解除合同的，乙方应按照合同月租金金额的标准向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
（2）乙方逾期交纳租金、押金或者其他费用，未达到合同解除条件或者虽达到合同解除条件但甲方未解除合同的，每逾期一日，乙方应当按照日租金金额的两倍向甲方支付违约金。
（3）租赁期间，乙方在不具备本合同第11条约定情形下单方解除合同的，应至少提前15日通知甲方，并按照合同月租金金额的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。
（4）租赁期限届满或合同解除的，乙方应当及时搬离并交还房屋。逾期搬离或拒不交还的，每逾期一日，乙方应当按照日租金金额的两倍向甲方支付违约金。
（5）乙方未经甲方同意，擅自对租赁房屋进行改造、装饰装修或安装对房屋结构产生影响的设施设备的，应当将租赁房屋恢复原状，并赔偿因此给甲方造成的损失。若因乙方的前述行为给甲方或第三方造成人身损害、财产损失的，由乙方承担一切法律责任并赔偿损失。
（6）本合同项下，甲方所遭受的实际损失包括但不限于合同磋商期间招租成本、房屋折价损失、租金损失、房屋空置损失、租金差价损失、物业服务费、装饰装修拆除费、房屋占用费（如有）、留存物品保管费和处理费、诉讼费、仲裁费、评估与鉴定费、律师费、保全费、保全担保费等。实际损失超过违约金的，乙方需按实际损失进行赔偿及承担相应法律责任。
【审核要点】如要求承租人违约时承担甲方维权所产生的律师费、保全担保费的，应合同中明确，否则部分法院不予支持。
第十三条 保证人担保
丙方作为乙方的担保人，在本合同履行的期限内至本合同解除或终止后两年内，对乙方依约履行本合同承担不可撤销的无限连带责任担保的法律责任。
第十四条 通知和送达
14.1 甲乙双方约定以□邮寄□电子邮件□微信□短信方式发送通知，双方确认其有效送达地址如下：
甲方送达地址：□同首部通讯地址
□其他地址
□电子信箱
□微信号□手机号
收件人
乙方送达地址：□同首部通讯地址
□其他地址
□电子信箱
□微信号□手机号
收件人
上述地址如有变更，应当书面通知对方，否则仍视上述地址为有效地址。一方给另一方的通知或文件以邮寄方式发出的，以收件人签收日为送达日，如按上述地址邮寄文件被退回的，退回之日视为送达日；以电子邮件、微信或短信方式发出的，发出日即视为送达日。
14.2 如通过上述方式无法送达的，在乙方退租前，甲方向本合同租赁房屋所在地发送的通知应当视为有效送达。
【审核要点】出租人寄送催收租金、解约等函件，寄送方式应采用更具公信力的邮政EMS特快专递，保存快递单底联（盖邮戳）、送达回证、所送函件的备份或复印件等。
第十五条 争议解决
15.1 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，可以请求相关行政主管部门、行业协会或其他第三方进行调解，或者：
□向深圳国际仲裁院申请仲裁，并按照该会仲裁规则进行仲裁。
□向租赁房屋所在地人民法院起诉。
【审核要点】承租人主要的违约情形是拖欠租金、逾期腾房，如出租人希望尽快取得裁决结果，可以考虑选择仲裁。
15.2 合同有关争议解决的条款独立存在，合同的变更、解除、终止、无效或者被撤销均不影响其效力。
第十六条 合同的变更
非经双方协商一致，任何一方不得单方变更本合同约定内容。双方可就本合同的变更另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十七条 其他
17.1 本合同自双方签署之日起生效，一式份，甲方执份，乙方执份，房屋租赁管理部门执份，具有同等法律效力。
17.2 本合同附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
委托代理人(签章)： 委托代理人(签章)：
签订日期：年 月 日 签订日期：年 月 日
丙方（签字）：
签订日期： 年 月 日
附件：《房屋交付确认书》
双方当事人对位于市区的租赁房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行了交验，双方对上述所列的房屋内设备及各项费用基本情况无异议。
出租人（签章）: 承租人（签章）：
交付日期： 年 月 日
附件：《房屋交还确认书》
房屋交还确认书
租赁双方已对位于市区的房屋和附属物品、设施设备及水电使用情况进行了验收，并办理了退房手续。有关费用的承担、押金返还、房屋及其附属物品、设施设备的返还 □无纠纷 / □附以下说明：。
出租人（签章）: 承租人（签章）：
退房日期： 年 月 日
附件：授权委托书
授权委托书
委托人：
证件类型：□居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他
证件号码：
通讯地址：
联系电话：邮箱：
受托人：
证件类型：□居民身份证□护照□统一社会信用代码□其他
证件号码：
通讯地址：
联系电话：邮箱：
委托人是位于 房屋的承租人，现委托上列受托人与出租人签署租赁合同，委托权限如下（以勾选为准，未选择的打“×”）：
□与出租人签署《房屋租赁合同》；
□查验租赁房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况并签署《房屋交付确认书》；
□缴纳租金及押金等费用；
□其他 。
受托人在委托权限内就承租上述房屋所实施的法律行为以及产生的法律后果，委托人均予以承认。
委托人：
年 月 日
张丽华
深圳朗诗管理咨询有限公司高级法务经理、深圳市房地产协会不动产调解中心特邀调解员、深圳市房地产租赁行业协会特邀调解员，曾任世界500强国企法务管理。
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